Os preços das casas em Portugal continental subiram 18,7% no último ano, de acordo com os dados avançados pela Confidencial Imobiliário, o que representa o agravamento mais significativo em 30 anos. É necessário recuar até 1991 para encontrar uma valorização superior, ano em que atingiu os 18,8%. Recorde-se que a tendência de subida dos preços do imobiliário teve início em 2015, e tem sido alimentada nos últimos oito anos por uma política de juros baixos por parte do Banco Central Europeu (BCE) e pela escassez da oferta, às quais se juntam problemas crónicos ao nível dos processos de licenciamento camarário.
Em Portugal, a tendência de subida ganhou tração, principalmente, a partir de 2017, e nem a pandemia conseguiu travar a escalada de preços na habitação. Nesse ano, a valorização de 12,8% mais que duplicou a de 5,6% registada em 2016. Os anos de 2018 e 2019 consolidaram a tendência, com valorizações homólogas em dezembro de 15,4% e 15,8%, respetivamente. “Este ciclo foi apenas interrompido em 2020, quando os preços de venda da habitação terminaram o ano com um crescimento mais moderado, de 4,8%, em reflexo da pandemia”, observa a Confidencial Imobiliário, em nota enviada às redações. Os especialistas destacam ainda que “o ano 2021 foi já de reativação da tendência de intensificação das subidas, registando-se uma valorização homóloga de 12,2%, num percurso ao qual 2022 veio dar continuidade”.
Sinais de abrandamento
Apesar do aumento expressivo nos preços da habitação no último ano, a tendência não foi linear – “2022 registou um comportamento dos preços a dois ritmos”. Se até julho a trajetória foi de aceleração, com sucessivas subidas mensais médias de quase 2%, na segunda metade do ano assistiu-se já a sinais de abrandamento, com as variações mensais a ficarem abaixo de 1% por duas vezes (e entrando mesmo em terreno negativo em setembro, com -0,5%). Recorde-se que a autoridade de política monetária europeia subiu pela primeira vez – em mais de uma década – a taxa de referência em julho, para 0,5%, um movimento que as taxas Euribor já antecipavam desde março. Desde então, o BCE já agravou os juros em mais quatro ocasiões, e Christine Lagarde foi peremptória ao afirmar que são necessárias novas subidas para travar a inflação. A taxa de juro de referência segue atualmente nos 2,5% – enquanto a taxa Euribor as 12 meses já está acima dos 3,3%.
As variações trimestrais dos preços confirmam igualmente a tendência de perda de fôlego. Ainda que se mantenham bastante robustas, as subidas trimestrais de preços têm sido menores a cada trimestre, passando de 5,5% no 1º trimestre de 2022, para 5,0% no 2º trimestre, 3,7% no 3º trimestre e, finalmente, 3,2% no último trimestre do ano.
Mais vale comprar do que arrendar
Ainda assim, e apesar dos elevados preços do metro quadrado em Portugal, os dados sugerem que continua a sair mais em conta comprar do que arrendar. Se por um lado o país compara mal com os congéneres europeus no que toca ao esforço necessário para comprar casa – é 27º entre 40 países no rácio price-to-income, que estabelece a relação entre os preços de aquisição e o rendimento médio dos portugueses – por outro, arrendar não parece ser a solução. De acordo com os dados recolhidos e trabalhados pela Numbeo, uma base de dados colaborativa global, Portugal tem o terceiro rácio price-to-rent mais baixo da Europa – só ultrapassado pela Irlanda e Ucrânia – o que sinaliza elevados preços de arrendamento face aos valores de venda. Uma realidade que não se dissipa na periferia: fora dos centros das cidades, Portugal ocupa a 5ª posição, o que sugere um sobreaquecimento do mercado de arrendamento em todo o território nacional.
Já do ponto de vista do investidor, os mesmo dados são animadores: são poucos os países europeus onde é mais rentável comprar para alugar. Com uma yield média (bruta, não inclui o impacto fiscal) de 5,4% para habitações adquiridas nos centros das cidades, Portugal ocupa a 4ª posição entre os mercados de arrendamento mais lucrativos. Para habitações adquiridas fora dos centros urbanos, a yield média sobe para 6%.
