A atividade de Mediação Imobiliária tem evoluído em Portugal. Mesmo em plena Covid-19, tem sido das atividades que mais tem resistido ao nível de resultados e dinâmica. Muitas são as pessoas que recorrem a este serviço para vender, comprar ou arrendar o espaço da sua vida. A maior parte das vezes a experiência é positiva, no entanto, pelas mais variadas razões, o serviço pode não ir de encontro às expectativas de uma ou de ambas as partes e é nesta fase que surge muitas vezes a dúvida sobre se se pode ou como se deve rescindir um contrato de mediação imobiliária.
Em Portugal e tradicionalmente na maioria dos países do mundo, a mediação ou intermediação imobiliária é feita pela prestação de um serviço pago pelo proprietário, o qual assina um contrato específico, cujo objetivo se cinge à promoção de um imóvel para venda ou arrendamento, serviço esse pago apenas quando a transação é efetuada, podendo esse momento ser considerado no ato do Contrato-Promessa de Compra e Venda ou na Escritura.
Para garantir que esse serviço é prestado e que a remuneração é devida, a lei portuguesa prevê a elaboração de um contrato denominado de Contrato de Mediação Imobiliária. Até aqui tudo parece claro e linear, contudo como o negócio imobiliário é lento e nem sempre se concretiza, o contrato atrás referido levanta uma série de nuances, questões e dúvidas, seja ao cliente, como ao consumidor ou ainda ao próprio técnico de mediação imobiliária.
Assim sendo e recorrendo à preciosa ajuda do Advogado Dr. Rui Tavares Correia da Abreu & Marques Associados, vamos esclarecer algumas das dúvidas que surgem frequentemente no dia a dia sobre rescisão de contratos de mediação imobiliária (CMI).
“Como posso rescindir um CMI em exclusivo antes de atingir a caducidade?”
O contrato de mediação imobiliária pode ser celebrado por um período de tempo determinado.
Caso nada seja acordado em relação a esse prazo, considera-se, de acordo com o n.º 3 do Art.º 16º da Lei 15/2003, celebrado por um período de seis meses. Decorrido o seu tempo de duração, se não for renovado, caducará. Não obstante, qualquer contrato de mediação imobiliária (seja ou não exclusivo) poderá cessar pelas formas através das quais poderão cessar os restantes contratos. Uma dessas formas é exatamente a rescisão, ou mais rigorosamente, a resolução.
A resolução, na vertente que releva, é a faculdade que uma das partes tem de fazer cessar o contrato quando haja incumprimento da parte contrária. Deste modo, o cliente apenas poderá resolver antecipadamente o contrato de mediação quando por parte da empresa se verifique um incumprimento grave das obrigações que para ela decorrem desse contrato, sobretudo, da obrigação principal de diligenciar para obter destinatários para o negócio visado. Se no contrato nada estiver previsto a esse respeito, o cliente, antes de proceder à resolução do contrato, deverá interpelar a empresa para que retome o cumprimento desse contrato dando-lhe um prazo adequado para o fazer. Caso o incumprimento persista findo o prazo concedido, o cliente poderá resolver o contrato.
As comunicações enviadas (interpelação e resolução) devem ser enviadas por correio registado com aviso de receção.
“Depois de rescindir, quanto tempo terei de esperar para voltar a promover o imóvel?”
Terminado o contato de mediação imobiliária (por qualquer forma e não apenas por resolução), o cliente será livre para, de imediato, promover o imóvel diretamente ou através de outra empresa. O problema poderá surgir se celebrar o negócio visado com um destinatário que tenha tido relação com a empresa de mediação anterior, caso em que esta, em determinadas circunstâncias, poderá ter direito à comissão.
“Basta o prazo do CMI expirar para que o CMI fique rescindido?”
A renovação de um contrato de mediação dependerá, em primeiro lugar, daquilo que nele estiver acordado. Com efeito, poderá nele estabelecer-se que se nenhuma das partes se opuser em determinado prazo à renovação, esse contrato se renova automaticamente. Caso nada se disponha nesse sentido e o contrato vigorar por período determinado, findo esse período, em princípio, caducará.
“Depois da rescisão do CMI apareceu um cliente que já tinha visto o imóvel com a mediadora que tinha assinado, posso vender sem pagar os honorários?”
O pagamento da comissão à empresa de mediação dependerá de saber se o negócio ficou a dever-se á atividade desta. E esse princípio é válido para todas as situações em que possam ocorrer situações de confusão (resolução do contrato, caducidade…). A questão que se poderá discutir é a de saber qual o nível de intervenção ou de contribuição da empresa para o negócio para que tenha direito à comissão. Pode entender-se que terá de ter tido um papel principal ou que lhe bastará ter contribuído, em conjunto com outros fatores, para esse negócio.
“Se tiver vários CMI’s em aberto, quando fizer um CMI em exclusivo, terei de rescindir os outros, ou esse CMI sobrepõem-se? Poderei correr o risco de pagar 2 comissões?”
A celebração por parte de um cliente de um contrato de mediação com exclusividade, tendo outros contratos ainda vigor, torna impossível a manutenção desses outros contratos. Essa impossibilidade é imputável ao cliente e equiparada ao incumprimento, pelo que, este poderá ser responsabilizado pelos prejuízos que provocar às empresas com quem antes havia celebrado contratos. Deste modo, a celebração de um contrato de mediação com exclusividade, apenas poderá ser feita quando não existam em vigor contratos anteriores.
“Se assinar um CMI em exclusivo também posso promover o imóvel? E Vender?”
Quando o contrato de mediação seja celebrado em exclusivo, apenas a empresa de mediação imobiliária poderá promover o negócio visado. O cliente ficará impedido de promover esse negócio através de outra empresa e, também, de efetuar essa promoção diretamente. Não parece, porém, que fique obrigado a recusar quaisquer propostas que lhe sejam feitas (desde que não as tenha promovido).
“Em que circunstâncias sou obrigado a aceitar uma proposta? E se não aceitar tenho de pagar honorários à empresa de Mediação Imobiliária?”
Quando, no âmbito de um contrato com exclusividade, o negócio visado pelo cliente seja obtido pela empresa de mediação e não se faça por razões imputáveis ao cliente, a empresa de mediação mantém o direito à comissão. Por outro lado, a relação entre o cliente e o gestionário afere-se pela relação entre ambos – caso haja contrato-promessa entre ambos, o incumprimento de qualquer um deles fará com que se deva de indemnizar a outra parte.
