Todos reconhecemos a importância de ter um mercado de arrendamento habitacional de longa duração a funcionar. É um mecanismo importante para o equilíbrio social no acesso à habitação, para a requalificação das cidades, para a mobilidade interurbana e, claro, um setor importante para a economia. Durante os anos da intervenção externa, o arrendamento residencial reemergiu, impulsionado pela reestruturação legislativa e muito em resultado da conjuntura que dificultou o acesso à habitação pela via da compra.
Claro que, por via da melhoria das condições económicas e pelas características de uma procura cada vez mais internacional, o mercado de arrendamento acabou por perder esse impulso que ganhou no início da década passada. Mas é agora crucial que não deixemos perder esse lastro.
E como podemos fazê-lo?
Em primeiro lugar, temos que olhar para o arrendamento de forma estrutural e não apenas como uma oportunidade de conjuntura. E se olharmos bem, as condições estruturais que geram procura para este mercado estão reunidas. Desde logo, há uma crescente mudança cultural da mentalidade de “ter” uma casa para a de “usar” uma casa, especialmente entre as gerações mais novas.
Além disso, há cada vez mais a tendência (ainda muito internacional) de comprar uma casa numa fase mais avançada da vida adulta. Além destas mudanças, há efetivamente uma base de procura sem resposta, que inclui estudantes, expatriados ou profissionais em deslocação dentro do nosso país. E esta base é cada vez maior, tendo em conta a crescente atratividade de Portugal para os estudantes e empresas estrangeiras.
Acrescem a esta linha de procura, novas situações de vida das famílias, como o divórcio, em que é necessária uma solução temporária e, muitas vezes, no imediato. Sem falar nas famílias de classe média e média-baixa, com dificuldades acrescidas em aceder ao crédito bancário ou, pelo menos, às condições cada vez mais restritas que os financiamentos impõem ao nível do valor a financiar. Em suma, há uma procura real e latente, a qual as novas tendências geracionais e demográficas ainda podem fazer expandir.
Ao mesmo tempo, há agora, em toda a Europa e já com os olhos postos em Portugal, um importante volume de capital disponível em investir neste setor. Ou seja, há muitos investidores que estão disponíveis para comprar edifícios (e até empreendimentos) residenciais com arrendamento, um pouco no modelo do funcionamento do mercado em meados do século passado. Além destes “grandes” proprietários, também os pequenos aforradores olham cada vez mais para a compra de uma casa como forma de obter rendimento.
Mas então o que falta?
Desde logo, falta oferta. Em geral, existem poucas unidades disponíveis, especialmente de longo-prazo. E a oferta que existe é, muitas vezes, desadequada à capacidade financeira dos agregados familiares da classe média, que não suportam o nível de rendas pedidas. Ou desadequada em termos das áreas/dimensão da casa.
Por isso, é urgente produzir construção nova desenvolvida a pensar no arrendamento, o que irá permitir a disponibilização de um produto mais adequado aos diferentes segmentos de procura em termos de renda, de localização e até da própria estruturação das casas.
Construir a pensar no arrendamento passa também por formatar as casas com layouts mais otimizados. Esse é, aliás, um fator crítico de sucesso para este produto, onde o valor da renda não acompanha o aumento das áreas privativas numa mesma tipologia.
Mas há desafios importantes a encarar para conseguir dinamizar esta nova oferta com escala e qualidade. Desde logo, do lado da promoção.
Os projetos de construção envolvem uma estrutura de custos pesada e processos de licenciamento muitas vezes morosos, o que poderá desencorajar os promotores a colocar na equação a opção de arrendamento ao invés de escoamento pela venda.
Além disso, a informação disponível sobre as rendas e o mercado/procura, que os promotores podem usar para suporte de decisão, é muito menos do que nas vendas.
Por parte dos investidores, existem também alguns obstáculos a ter em conta. Ser “senhorio” tem um enorme risco, com um enquadramento legal que peca, desde logo, pela pouca celeridade dos processos judiciais, nomeadamente de despejo em caso de incumprimento do inquilino. Além disso, existem ainda poucas entidades a operar no território nacional com especialização na gestão operacional do produto de arrendamento de larga escala. Sem falar que as yields podem apresentar-se relativamente baixas – devido ao desajuste entre rendas e preços – para investidores com apetite por retornos mais elevados.
Mas não temos que desanimar. Apenas temos que saber identificar quais os desafios que precisamos enfrentar e sabemos que são alguns. Acima de tudo, e como iniciei, também sabemos que o mais importante está lá: temos uma boa base de procura com tendência a crescer. Por isso, o momento de desenvolver o mercado de arrendamento residencial é agora!
