No centro histórico de Lisboa, o metro quadrado paga-se a 19,3 euros por mês. É uma média das zonas que abrangem a Baixa, o Chiado, Santa Maria Maior, São Vicente… Um T2 de 80 m2 vai, assim, para cima de 1 500 euros. Aqui, as rendas aumentaram 31% em 2022, resume o o Marketbeat Primavera 2023, um estudo da consultora Cushman & Wakefield.
Para ocidente, nas zonas chamadas tradicionais que se estendem até à ponte 25 de Abril, as rendas custam €17,4/m2 e, nas Avenidas Novas, €15,8/m2. O Parque das Nações anda quase nos 17 euros, Restelo e Belém acima dos €15 e Benfica perto dos 14 euros.
Na média da capital, quem quer arrendar um apartamento usado paga €15,8 o metro quadrado. Mas para uma unidade nova o valor sobe aos 21,4 euros/m2. Já a média do Porto anda nos €12,5/m2 para os usados e nos €15,1/m2 os novos, aumentos de 20% e de 16% respetivamente. A zona mais cara é a Foz e, aqui, arrenda-se um imóvel por 14 euros o metro quadrado, logo seguida do centro histórico (€13,2/m2).
Faltam casas
O grande drama é a falta de construção. Em 2021, construíram-se 19 mil novos fogos – o culminar de uma década terrível, com números como 7 126 (em 2015) ou 8 156 (em 2017). Para se perceber o tamanho da queda, basta ver quantos se construíam em 2001 (115 154), 2002 (125 708) e 2003 (92 508).
Para Eric van Leuven, diretor geral da consultora em Portugal, pode haver “medidas e medidinhas” no pacote do Governo para a habitação, mas as mesmas não escondem a “equação simples” do equilíbrio entre a oferta e a procura.
O estudo mostra que a oferta no número de casas para arrendamento caiu 40% em 2022, em Lisboa e no Porto, “potencialmente em parte influenciada pela retoma do turismo (e relocalização de unidades para o alojamento local) e consequente diminuição do número de apartamentos arrendados e aumento dos valores médios unitários contratados”.
Se, por um lado, há menos casas para o arrendamento de longa duração, por outro há mais famílias a optar pelo arrendamento por causa do “agravamento da capacidade de financiamento para aquisição de habitação”. Os juros altos inibem a compra; os valores das rendas tornam o arrendamento proibitivo… beco sem saída.
“O Estado precisa dos privados e interesse não falta. As casas para rendimento são a primeira classe de ativos para os investidores, nomeadamente fundos de pensões. Mas é difícil comprar o terreno, esperar dois anos pelo licenciamento, pagar todos os impostos, construir e meter no mercado a preços comportáveis tanto para famílias como para investidores”, continua Eric van Leuven, para quem uma eventual solução para o problema da habitação poderia passar pela “disponibilização de terrenos aos privados, tratamento fiscal mais benigno e regime de arrendamento estável”. “Tem de haver uma expectativa de retorno a longo prazo; o retorno não tem de ser exorbitante, mas tem de ser estável”, acrescenta.
Escritórios transformados
A habitação no centro das cidades pode vir a beneficiar das novas exigências demonstradas pelos inquilinos dos edifícios de escritórios. De facto, aqueles andares de escritórios ou consultórios médicos que, há muito tempo, já tinham sido apartamentos, podem voltar ao uso habitacional. E isso vê-se pelo aumento da taxa de desocupação que, segundo a Cushman & Wakefield “resulta da contínua preferência dos ocupantes por espaços de qualidade”. A desocupação deste tipo de edifícios começa a ser estrutural.
Por outro lado, o mercado de escritórios está em grande. É caso para perguntar: o que é feito da grande tendência do teletrabalho? “O teletrabalho não pegou. Nós somos seres sociais, gregários, e as empresas perceberam que o modelo ideal era o trabalho híbrido. O investimento está aqui, com o aumento das áreas colaborativas, com a tendência da comunidade, de ter no escritório um espaço de encontro”, explica Andreia Almeida, responsável pelo Departamento de Research & Insight.
Nesse sentido, ainda que algumas empresas aproveitem o trabalho híbrido para reduzir a dimensão dos seus escritórios, esse movimento é compensado pelo grande aumento da “base de inquilinos”, como explica Paulo Sarmento, head of Transactional Services, uma vez que há mais empresas a escolher Portugal para se instalar.
