Os investidores imobiliários descobriram um novo filão onde apostar em Portugal – depois das residências universitárias, chegou agora a vez das residências séniores. O atual mercado é caracterizado maioritariamente pela baixa qualidade das instalações que existem e preços demasiado elevados tendo em conta o serviço que oferecem. A mesma situação que existia há cinco anos quando promotores nacionais e estrangeiros começaram a investir em residências universitárias.
Não admira, pois, que estes ativos alternativos, como são apelidados na gíria do imobiliário comercial, tenham tido o crescimento mais significativo do mercado em 2021, como apurou a JLL, no seu mais recente balanço.
Os ativos alternativos que até há três anos representavam apenas 2% do volume de investimento passaram a valer 35% em 2021, somando 684 milhões de euros. A JLL refere-se mesmo a um “desempenho sem precedentes” com a alocação de capital “mais elevada de sempre”. Estes €684 milhões de investimento registados incluem não só as já referenciadas residências universitárias e seniores mas também o segmento de Private Rented (edifícios estruturados para arrendamento) e o de Saúde.
“O mercado de alternativos é relativamente recente e não só em Portugal. Tradicionalmente os investidores apostavam em edifícios de escritórios, retalho, hotelaria, mas estes imóveis alternativos passaram subitamente a entrar nas prioridades de quem investe. E porquê? Porque já se percebeu que os alternativos ajustam-se aos novos estilos de vida das pessoas, só que não existia nada construído daí este interesse crescente”, refere à Visão Maria Empis, diretora do departamento de Work Dynamics da JLL, acrescentando que a constatação levou a este aumento de 2% para 35% no investimento, em tão curto espaço de tempo, “e com expectativa para muito mais”.
Dentro destes ativos, destacam-se as residências seniores, cujo pipeline para os próximos três anos prevê a entrada de 75 novos estabelecimentos, a maioria reabilitações de espaços já existentes, segundo o relatório apresentado pela JLL.
Serão mais 8.000 camas, numa média de mais de uma centena por edifício. “Mas existe carência de mais 17 mil camas até 2025”, sublinha-se ainda no estudo.
“Há neste momento grandes investidores a comprar portfólios de lares antigos para reformular e por isso eles são abatidos em stock e voltam a entrar como novos até porque a forma como abordam o produto é diferente mantendo-se, no entanto, o mesmo target”, realça Maria Empis.
Um estudo realizado pela JLL só direcionado para este mercado dava conta que nos últimos três anos e meio, 63% do investimento estava a ser direcionado para a aquisição de imóveis já em operação e outros 37% em projetos em desenvolvimento. O distrito de Lisboa recebe a esmagadora fatia, 67%, deste investimento, seguido pelo distrito de Faro, com outros 24%, e do distrito do Porto, com 9%.
Também nas residências de estudantes se deverá manter a trajetória ascendente de aplicação de capital. O estudo da JLL fala de um parque atual de cerca de 30 residências universitárias que oferecem 6.000 camas. Existe atualmente um pipeline de mais 34 alojamentos com mais 11. 500 camas.
“Muitos dos investidores destes projetos já cá estavam em Portugal, outros são novos e estão a entrar agora, o que é um ótimo sinal tendo em conta a pandemia e os constrangimentos que Portugal tem com a dimensão”, diz à Visão, a responsável da JLL. E remata: “Quando há situações de crise, o investimento naturalmente vai para mercados mais estáveis e Portugal está definitivamente nesse grupo de países que oferece garantias”.
