A cidade de Lisboa tem neste momento um stock de 1.593 apartamentos integrados em 93 projetos de reabilitação em fase de comercialização e distribuídos por quatro zonas da cidade. A maioria dos projetos dirige-se aos segmentos médio-alto e alto e está em fase de construção, estimando-se que cerca de 67% do stock esteja já comercializado, uma contabilização apresentada no estudo “Reabilitação para Uso Residencial em Lisboa’19”, uma iniciativa da Prime Yield em parceria com a DLA Piper, divulgado recentemente em Londres no evento “European Real Estate Summit”.
A zona que mais está a valorizar neste momento é a da Estrela/Campo de Ourique (zona 3), apresentando um preço médio por m2 em 2019 de 6.623 €/m2, o que representou uma subida de 22,8% acima dos valores pedidos no ano passado. Esta zona absorve 13% do stock contabilizado pela Prime Yield.
O segundo destino mais valorizado são as Avenidas Novas (zona 5), com um peso de 14% no stock em oferta e um valor médio de 7.138 €/m2. Nesta zona os preços evoluíram 17,9% face a 2018 e aproximaram-se dos valores pedidos na zona histórica, com o intervalo entre ambas a situar-se em 11% em 2019 (14% em 2018).
Mas o eixo da zona histórica (Baixa/Chiado/Avenida da Liberdade- zona 1) não só se mantém como o principal destino deste tipo de projetos em 2019, concentrando 53% dos apartamentos em comercialização, como continua a ser o mais caro, com um preço médio de oferta de 7.902€/m2. “Não obstante, esta zona tem vindo a perder dinâmica, não só reduzindo o seu peso no stock em oferta face a 2018, quando concentrava 60% da carteira, como estreitando a diferença de preços face a outras zonas”, refere-se no estudo da Prime Yield. Em 2018, o preço médio para este tipo de apartamento nesta zona estava 14% a 40% acima das restantes zonas, enquanto que em 2019 esse intervalo é de 11% a 36%. “De notar ainda que regista a subida menos acentuada no asking price, nomeadamente de 14,5% (face a 2018)”, é realçado no documento.
A zona de Arroios/S.Vicente/Penha de França (zona 7) foi a que mais beneficiou desta perda de dinâmica da zona histórica, passando de uma quota no stock de 15% em 2018 para 20% em 2019. “Porém, continua a ser a zona menos valorizada de entre as analisadas, com um preço médio de 5.806 €/m2, embora apresentando uma variação de 17,4% face aos valores pedidos em 2018″.
Para Daniela Costa, Diretora do departamento de Pesquisa e Consultori da Prime Yield, a reabilitação continuará a ser um importante motor de promoção imobiliária para habitação no centro de Lisboa a avaliar pela procura “consolidada” para este tipo de projeto.
“Observa-se uma subida generalizada dos asking prices nas diferentes zonas que analisamos neste estudo face a 2018, com variações entre os 14,5% e os 23%. Por outro lado, ainda que os preços médios nas diferentes zonas se situem entre os 6.000 € e os 8.000 €/m2, existem apartamentos em venda a tocar picos de 14.900 €/m2, como é o caso dos T3 mais caros da zona histórica. E também as zonas de Estrela/Campo de Ourique e das Avenidas Novas já têm apartamentos acima dos 10.000 €/m2, nomeadamente os valores máximos dos T3 na primeira zona, em cerca de 10.075€/m2, e dos T4 na última zona, em cerca de 10.400 €/m2”, realçou ainda a responsável.
Em termos de diversificação do investimento, Daniela Costa estima que, “dada a consolidação do mercado”, ser expetável que as zonas fora do eixo histórico ganhem cada vez maior dinâmica, sendo expansões naturais do mercado. “O número de oportunidades na zona histórica naturalmente vai ficando mais limitado, exigindo maior esforço de investimento e, dados os preços entretanto atingidos, também a margem de retorno ficará tendencialmente mais apertada. É normal que os investidores comecem a alargar o seu foco para outras zonas com potencial para este tipo de produto, onde há mias oportunidades de desenvolvimento e retornos mais interessantes e para as quais existe uma procura bastante sólida”, rematou a responsável.
