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7 perguntas e respostas sobre o programa de arrendamento para a classe média

Imobiliário

António Xavier

Iniciativa governamental espera dar um novo estímulo ao mercado habitacional através de benesses fiscais concedidas aos proprietários. Candidaturas podem ser feitas através do portal do IHRU

Marisa Antunes

É um dos programas-bandeira do Governo e entra hoje em vigor. O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) foi criado para tentar resolver um dos problemas mais complexos do momento - a falta de habitação para a classe média e abrange todos os que queiram arrendar uma casa e que se encaixem nos parâmetros definidos pelo programa que vai funcionar através da Plataforma do Arrendamento Acessível, que o Instituto de Habitação e de Reabilitação Urbana (IHRU) já tem disponível online desde hoje. Dois exemplos: uma pessoa sozinha só se pode candidar se o seu rendimento bruto anual não exceder os 35 mil euros para uma pessoa sozinha e um agregado habitacional constituído por duas pessoas deve ter um rendimento inferior a 45 000 euros.

Em entrevista à Visão Imobiliário integrada na revista Visão publicada na semana passada, a secretária de Estado da Habitação, Ana Pinho salientava que o PAA assegurava duas grandes vantagens: "uma é a isenção de tributação e, por outro lado, dá também uma maior segurança porque acoplado vem algo que o sector sempre pediu que é o acelerar da criação de seguros de arrendamento também a preços acessíveis e em condições atrativas tanto para proprietários como para arrendatários".

À luz desta nova lei (Dec.-Lei n.º 68/2019) a renda deve ser pelo menos 20% inferior ao Valor de Referência do Preço de Renda aplicável a cada alojamento”, na zona em que se insere. Um "desconto' na renda que ainda assim se irá manter elevada quanto mais próxima estiver a casa do centro de Lisboa ou do Porto.

A secretária de Estado admite que nestas zonas onde o "mercado está mais quente, descer 20% não é suficiente para dar resposta a todas as famílias em dificuldades". Por isso, a aposta passa também pelo "reforço da oferta pública de habitação e de programas municipais que podem juntar a esta isenção de tributação de impostos, a própria cedência de terrenos em direito de superfície, as isenções de IMI e afins".

"Adicionalmente, o que também foi feito para apoiar a promoção de mais oferta habitacional a custos acessíveis foi a revisão este ano da Portaria 65/2019 - a Portaria dos Requisitos de Habitação a Custos Controlados (que era de 1997) - que agora, com critérios atualizados, permite aceder ao Regime de Habitação a Custos Controlados, com o IVA a 6%", realçou ainda Ana Pinho.

Quem estiver interessado em candidatar-se ao programa de Arrendamento Acessível pode fazer uma simulação a partir do portal do IHRU introduzindo os valores brutos anuais do seu rendimento e o número de elementos do agregado familiar.

O IHRU responde também a várias questões, algumas das quais reproduzimos aqui:

Como funciona o PAA?

O PAA é um programa de adesão voluntária para ambas as partes, senhorios e arrendatários, aplicável a novos contratos de arrendamento e suas renovações. A lógica do programa é a de uma contrapartida com vantagens para ambas as partes. Os senhorios que aceitem colocar os seus imóveis no programa com rendas reduzidas têm garantida a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas. Já os arrendatários têm acesso a uma habitação a custos mais acessíveis, compatíveis com o seu rendimento.

Quem pode ter acesso?

No que respeita aos senhorios, qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, pode colocar alojamentos para arrendamento no âmbito do PAA. No que respeita aos arrendatários, qualquer pessoa ou conjunto de pessoas (uma família, um grupo de amigos, etc.) pode arrendar um alojamento no âmbito do PAA, desde que o total do seu rendimento anual bruto seja inferior a um valor máximo definido pelo programa. Tratando-se de uma pessoa sozinha, o rendimento máximo admitido é de 35 000 euros brutos anuais. Já um agregado habitacional constituído por duas pessoas deve ter um rendimento inferior a 45 000 euros. A partir daí por cada pessoa extra que integre o agregado, soma-se 5000 euros brutos anuais. Para a dimensão do agregado contam todos os seus elementos, incluindo os menores ou dependentes. Por exemplo, um casal com um filho é contabilizado como tendo 3 elementos, logo, poderá candidatar-se ao PAA desde que o seu rendimento anual bruto seja inferior a 50 000 euros. Os estudantes ou as pessoas inscritas em cursos de formação profissional podem ser candidatos, mesmo que não possuam rendimentos próprios, desde que o pagamento da renda seja assegurado por pessoa com rendimentos. Relativamente aos contratos de arrendamento, podem ser enquadrados no PAA os novos contratos de arrendamento e suas renovações.

Qual é o valor da renda que pode ser praticado no PAA?

A renda máxima que pode ser praticada no âmbito do PAA depende das características específicas de cada habitação. Não existe, portanto, um valor único de renda acessível por tipologia, nem uma tabela de rendas para este efeito. A renda máxima para cada habitação tem de ser, pelo menos, 20% inferior ao Valor de Referência de Arrendamento (VRA). O VRA de cada alojamento em concreto é apurado com base em fatores como a área, qualidade, localização, certificação energética e mediana por m2 de preços de arrendamento para a localização em causa divulgada pelo INE. Assim, a renda acordada entre o senhorio e o arrendatário e efetivamente contratada para cada alojamento em concreto terá de ser inferior a 80% do VRA. No entanto, existe uma tabela com o limite geral de renda por tipologia e por concelho, limite este que nunca poderá ser ultrapassado. Ou seja, sempre que 80% do VRA ultrapasse este limite, o alojamento só poderá integrar o PAA pelo valor do limite geral de renda aplicável, ou seja, com uma redução superior a 20% do VRA.

Qual é o valor de renda que cada agregado pode pagar?

A renda não pode ser inferior a 15% nem ser superior a 35% do rendimento médio mensal bruto do agregado. Assim, garante-se que cada agregado tem uma taxa de esforço adequada, isto é que, os custos suportados com a habitação não colocam em causa a capacidade de satisfação de outras necessidades básicas. Promove-se ainda uma distribuição da oferta habitacional alinhada com os rendimentos dos agregados, dado que, pela imposição de um limite inferior da taxa de esforço, se garante que as casas com renda mais baixas ficarão disponíveis para os agregados com rendimentos mais modestos. Estará disponível a 1 de julho uma plataforma online no portal da habitação (www.portaldahabitacao.pt) com um simulador para que os agregados habitacionais possam saber qual o intervalo de renda que poderiam contratar.

Qual é a tipologia que cada agregado pode arrendar?

No PAA exige-se apenas uma ocupação mínima das habitações, isto é, uma pessoa por quarto. Assim, por exemplo, um agregado composto por um casal com um filho pode arrendar no máximo um T3.

Qual é a duração do contrato?

Os contratos de arrendamento no âmbito do PAA têm um prazo mínimo de 5 anos. Caso se trate de uma habitação para residência temporária de estudantes do ensino superior deslocados, o prazo mínimo é de 9 meses.

O senhorio pode exigir um fiador? E caução?

Regra geral não é possível exigir fiador ou caução. No âmbito do PAA existem seguros obrigatórios que dispensam a necessidade de fiador e caução. Os seguros obrigatórios reforçam a segurança de ambas as partes nos contratos de arrendamento, garantindo: - indemnização por falta de pagamento de renda; - indemnização por quebra involuntária de rendimentos; - indemnização por danos no imóvel. A contratação do seguro que garante a falta de pagamento de renda cabe ao senhorio, a contratação dos restantes cabe aos arrendatários. Os seguros terão preços e condições significativamente mais favoráveis do que as atualmente disponíveis no mercado. Os seguros que podem ser contratados no âmbito do PAA devem estar claramente identificados como tal e serão listados a Plataforma do Arrendamento Acessível. No entanto, no âmbito do PAA há exceções nas quais pode ser admitido fiador ou caução, designadamente: - no caso de arrendamento a estudantes ou as pessoas inscritas em cursos de formação profissional que não possuam rendimentos próprios, situação na qual é necessário que o pagamento da renda seja assegurado por outra pessoa com rendimentos (por exemplo os pais do estudante), e que assumirá o papel de fiador; - quando não estiverem disponíveis no mercado ofertas relativas aos seguros obrigatórios. Na plataforma online do programa disponível no portal da habitação (www.portaldahabitacao.pt) constará a informação sobre as ofertas de seguros disponíveis a cada momento.