Há uma luz de esperança para o planeta no que à construção diz respeito. Na impossibilidade ideal de se ocupar sempre os espaços vazios ou devolutos com áreas verdes e jardins ao invés de cimento, betão e vidro, instituiu-se o compromisso de que o edificado novo tem de respeitar o planeta de forma a estar alinhado com as metas ambientais globais impostas até 2030. Essa imposição ambiental, que é também social, pressupõe um investimento imobiliário sustentável que pode sintetizar-se em três letras- ESG, da expressão “environmental, social and governance“.
Estas siglas marcam hoje o investimento imobiliário comercial em todo o mundo e Portugal, apesar de costumeiramente mais lento a absorver tendências, não é exceção. Na sua já habitual conferência de início do ano, a consultora Savills através dos diretores dos seus vários departamentos, dos escritórios ao retalho e até na logística, passaram a mensagem de que a tónica comum junto de quem investe milhões de euros num ativo comercial já só o faz quando o mesmo cumpre as directrizes que sustentam a lógica ESG. Até porque, as novas gerações de trabalhadores – Millennials e Geração Z – assim o exigem.
Uma nota positiva para o ambiente mas que representa ainda assim uma gota de água no edificado comercial em Portugal, construído durante anos sem preceitos básicos ao nível da sustentabilidade e eficiência energética.
Alexandra Gomes, Head of Research da Savills, dava conta, na apresentação das tendências do mercado, que existem em pipeline 360 mil metros quadrados de novos edifícios de escritórios para os próximos três anos e que irão cumprir os requisitos ESG que os investidores exigem. “No entanto, se pensarmos que o parque de escritórios totaliza 4,4 milhões de metros quadrados, percebemos que isto representa apenas 1% do edificado que corresponde aos critérios exigidos”, realçou a responsável.
Por isso, ninguém tem dúvidas que estes novos edifícios ‘amigos’ do ambiente serão rapidamente absorvidos uma vez que a procura nunca foi tão significativa como agora. Não é de hoje que a oferta de produto de escritórios de qualidade não chega para a pressão de procura. E este desequilíbrio acentuou-se no último ano.
Portugal já dava cartas junto das multinacionais tecnológicas, de serviços partilhados, entre outras, por um conjunto de trunfos entre os quais a abundante mão-de-obra qualificada disponível a preços contidos, aos baixos preços do metro quadrado praticado nos edifícios de escritórios e, claro, a sobejamente conhecida qualidade de vida que o país proporciona. Mas agora há um ‘extra’ – a guerra na Ucrânia afastou a habitual concorrência que sempre aparecia quando as multinacionais passavam pelo processo decisório de localização do novo destino na Europa.
“Países como a Ucrânia, no epicentro do conflito ou outros nas proximidades como a Polónia ou a Roménia deixaram de ser uma opção para estas multinacionais quando decidem criar os seus ‘tech-hubs’ e cada vez mais, estão a virar-se para Portugal , lembrou Frederico Leitão de Sousa, Head of Corporate Solutions da Savills Portugal.
Uma circunstância que poderá sustentar o mercado também em 2023, que a nível global passa por uma conjuntura financeira difícil.
Na logística, o antigo patinho feio do imobiliário, há também novidades para este ano com o setor a manter pujança depois do arranque em força durante os primeiros anos da pandemia em que esteve alicerçado nas dinâmicas causadas pelo comércio online e a necessidade de armazenamento. O interesse dos investidores está a estimular o lançamento de novos projetos no pressuposto de que o comércio online veio para ficar. Assim, em pipeline estão 400.000 m2 de espaços de logística, 145 mil dos quais só na região de Lisboa, onde a pressão da procura é maior.
Já em relação ao mercado residencial e em relação a Lisboa, a cidade do país onde a pressão da procura é mais intensa, Alexandra Gomes realçou as três zonas que irão receber a maior quantidade de casas novas nos próximos dois anos: “O Lumiar, que tem recebido projetos de grandes dimensões direcionados para o segmento médio-alto destaca-se com 1700 unidades, as Avenidas Novas com 1.100 unidades e Alcântara, cujo mercado residencial tem estado bastante movimentado e para onde estão previstos 1.200 fogos”.
E quem está a investir em Portugal em larga escala no imobiliário comercial onde se incluem não só edifícios de escritórios mas também de retalho, logística, hotelaria, residências de estudantes, entre outros ativos não residenciais? Os fundos estrangeiros que representaram 85% dos 3,3 mil milhões de euros movimentados em 2022. No top 3 destacam-se os americanos – só eles aplicaram mil milhões -, seguido dos espanhóis (600 milhões) e os franceses (350 milhões).
Os investidores nacionais representam uma quota de mercado de 15%, correspondente ao encerramento de 48 transações e um volume total de investimento de mais de 450 milhões de euros relacionado com a aquisição de ativos de escritório e hotelaria, com um investimento médio de 10 milhões de euros. O pool nacional de investidores em 2022 foi liderado por Fundos de Gestão Imobiliária, Bancos, Promotores e também incluiu investidores privados.
