O que vai acontecer em 2023 ao mercado imobiliário nacional e o que se espera por parte das autoridades estatais para o promover num ano seguramente difícil?
Estas foram as questões cruciais lançadas à discussão junto de três especialistas do mercado – Beatriz Rubio, CEO da maior rede imobiliária do país, a Remax Portugal, José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, o maior investidor imobiliário privado e Hugo Santos Pereira, presidente da APPII (Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários) – na conferência “Investir em Portugal: O Futuro Mora Aqui”, organizada pela Remax e que visa debater o futuro do mercado, o primeiro de um ciclo de debates sobre o setor.
Com as taxas Euribor a subirem nos últimos meses, colocou-se a dúvida sobre qual o impacto que isso poderá ter na capacidade de muitos portugueses em aceder à compra de casa. Mais: se a procura refrear, isso irá impactar os preços dos imóveis?
Dúvidas que levam à pergunta mais pertinente: estaremos em vias de entrar numa nova crise do imobiliário? Nem por isso, frisa a CEO da Remax Portugal. “É verdade que nos últimos quatro meses notámos que a decisão de compra está mais demorada mas continua a perceber-se que há dinheiro, há liquidez. E se houver uma crise, será bem diferente das duas anteriores (e a última foi bem dura). O que poderá acontecer no próximo ano é que quem procura casa no segmento médio terá de fazer opções mas não deixará de a comprar – em vez de adquirir uma habitação de 250 mil euros, opta por uma de 200 mil, por exemplo”, diz Beatriz Rubio.
Para o mercado de luxo a lógica é diferente, como explicou o CEO da Vanguard Properties. Ter dinheiro parado no banco numa altura em que a espiral inflacionista varre todos os países é sinónimo de perda de capital levando, consequentemente, à intenção de o aplicar numa opção menos volátil como é o caso do imobiliário. “Por isso, não acreditamos que a procura vá diminuir em 2023. Bem pelo contrário. Na Vanguard Properties, por exemplo, temos assistido a um aumento da diversidade de nacionalidades, algumas que nem eram muito habituais em Portugal. Temos procura de clientes que vêm do Chile, Uruguai, México ou Colômbia, por exemplo, que querem investir em Espanha ou Portugal”, conta José Cardoso Botelho, que não prevê em 2023 uma desaceleração dessa procura externa. “E como a oferta de imóveis se vai manter baixa, duvido que os preços se alterem”, acrescenta, convicto o responsável da Vanguard, proprietário, entre outros, da Herdade da Comporta e do Castilho 203, edifício onde o único português residente é Cristiano Ronaldo.
Uma exceção no portfólio da Vanguard, como fez questão de sublinhar o responsável, acrescentando que o mercado de luxo está longe de estar vedado aos clientes nacionais. José Cardoso Botelho deu como exemplo o Infinity, a torre que está a ser construída em Sete-Rios e que já é bem visível dado o adiantado da obra e onde 70% dos clientes são portugueses. Com um total de 195 apartamentos, o Infinity tem neste momento apenas seis apartamentos para a venda, com o mais “barato”, o T1, a custar 785 mil euros…
Na Remax Collection, a marca de luxo do grupo Remax, a experiência é a mesma, partilhou Beatriz Rubio. Dados referentes ao primeiro semestre deste ano mostra que a Remax Collection transacionou uma média de 13 imóveis por dia para o segmento mais alto. Cerca de 72% desses imóveis foram adquiridos por portugueses. Os brasileiros e norte-americanos foram a segunda e terceira nacionalidades em destaque em termos de volume de negócios e transações, reforçando o seu peso no segmento. O top 5 é ainda composto por clientes franceses e chineses.
No mercado convencional a tendência é muito similar. A RE/MAX fechou o penúltimo trimestre do ano com um volume de preçosna ordem dos1,67 mil milhões de euros, relativos a 18.701 transações. Dos negócios realizados nos meses de julho, agosto e setembro, 75% foi assegurado pelo mercado doméstico.
Uma dinâmica do mercado que tem sido assegurada por novos projetos lançados por promotores (nacionais e estrangeiros) que têm apostado nos últimos anos nos centros e também nas periferias das cidades. Mas como será em 2023 com o fantasma da inflação a pairar?
“O que sentimos junto dos nossos associados é uma espécie de otimismo moderado… Há dinheiro, há vontade de investir em Portugal e há muito por onde investir até porque o país tem o parque habitacional mais pobre da Europa. Mas apesar das muitas oportunidades, sentimos essa cautela”, diz, por seu turno, Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII.
Proteger e dinamizar o mercado imobiliário está, porém, nas mãos das autoridades estatais (Governo e municípios), lembraram os três intervenientes na conferência da Remax.
“É urgente reduzir a carga fiscal aplicada aos imóveis… Não é aceitável ter o IVA em carga máxima, por exemplo. E outros impostos… Em Espanha, não existe IMT ou imposto de selo”, exemplificou o presidente da APPII.
A morosidade imposta nos licenciamentos dos projetos imobiliários continua a ser outra das principais vulnerabilidades do setor. “Como querem assegurar habitação a preços acessíveis se nada se faz relativamente aos prazos de espera dos licenciamentos? Não podemos ter centenas e centenas de casas presas na burocracia… Não admira que seja um bem escasso, logo, com impacto nos preços…”, frisou Hugo Santos Ferreira.
Beatriz Rubio lembrou também que é fundamental criar bases de apoio para o desenvolvimento de projetos nas periferias, onde se concentram os residentes nacionais.
“Precisamos mesmo de construção nova e para isso é preciso criar estruturas para se construir nas periferias, o que passa forçosamente por garantir uma boa rede de transportes públicos. Basta olhar para o que passa lá fora – nenhuma capital europeia tem uma população residente significativa a viver em pleno centro da cidade. É, pois, preciso apostar nas periferias”, sublinhou a CEO da Remax Portugal, lembrando que só assim se consegue pensar estruturalmente em soluções de habitação para as famílias portuguesas.
Quanto aos clientes estrangeiros que gostam e querem comprar casa em Portugal, ficou o apelo do CEO da Vanguard. “Os nossos políticos devem ter cuidado com o que dizem e as mensagens que passam… É altamente prejudicial para Portugal a forma como se fazem anúncios como aquele que foi feito recentemente de que os vistos Gold poderiam acabar… Cria imediata instabilidade no setor”, atirou José Botelho, numa alusão aos comentários recentes feitos pelo primeiro-ministro António Costa de que se estaria a ponderar o término dos Golden Visa.
Mas a confiança de que o país irá manter a sua capacidade de atração junto dos estrangeiros é sólida e assenta é algo que não tem preço – a segurança, sublinhou, por seu turno, Beatriz Rubio. “Não é à toa que entre as nacionalidades estrangeiras que mais casas compram em Portugal sejam a brasileira e a americana”, reforçou a responsável.
Nas aspirações para 2023 ficou ainda a vontade de ver o Estado a apoiar mais a sustentabilidade construtiva.
O presidente da APPII sublinhou a urgência da medida, lembrando que Portugal deve estar alinhado com as directrizes que foram então preconizadas em 2015 por todos os Estados-membros da Organização das Nações Unidas (ONU) na Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável e onde estão previstas várias medidas para combater as alterações climáticas, entre as quais a redução da pegada de carbono deixada pelos edifícios.
Porém, acrescentou Hugo Santos Ferreira, poucos são ainda os exemplos dignos de nota no nosso país. “São precisas casas verdes, sim, mas que os portugueses possam pagar. Porém, estamos a caminhar muito lentamente nesse sentido”.
E não há casas mais verdes que as de madeira. A quebrar preconceitos datados que ainda existem em Portugal quanto à construção de casas neste material, a Vanguard Properties resolveu dar o exemplo e vai construir cerca de 1.000 casas de luxo em madeira para os seus projetos na zona da Comporta – o Terras da Comporta e o Muda Reserve.
Estes Net Zero Carbon Buildings (NZEB) da Vanguard serão casas com alta eficiência energética e uma pegada ambiental neutra ou negativa, explicou José Botelho. “A madeira vai, sem dúvida, ser o futuro. Basta ver o que já está a acontecer na França ou na Finlândia”, reforçou o responsável.
E o que está a acontecer nestes países é a imposição do Estado junto dos promotores para a construção de imóveis com base em matérias-primas sustentáveis. Em França, por exemplo, o Governo declarou que qualquer novo projeto de construção pública financiado pelo Estado deve conter pelo menos 50% de madeira ou outros materiais orgânicos.
A cidade olímpica de Paris em 2024 já deverá refletir as novas diretrizes devendo todos os edifícios, mesmo os mais altos com oito andares, integrarem estas regras. O objetivo principal é reduzir significativamente as emissões durante a fase de construção prevista para cerca de 314.000 m2 de acomodação. Bordéus, entretanto, já se antecipou e tem já terminada a primeira torre de madeira da França, a Hyperion, que combina betão e muita madeira presente em vigas, em painéis de madeira laminada e paredes de estrutura de madeira.
Mas a sustentabilidade construtiva vai além da escolha criteriosa dos materiais dos edifícios a construir. A própria forma como se constrói pesa de diferentes maneiras na pegada que se deixa no planeta. Daí o recurso crescente da industrialização na construção. A construção tipo-lego, feita em fábrica e montada no local do empreendimento reduz também as deslocações e minimiza o erro, controlando os custos.
Para as casas de luxo em madeira que vão ser instaladas na Comporta, por exemplo, a Vanguard Properties celebrou um acordo de entrada no capital da Black Oak Company, empresa de construção em madeira que detém uma unidade industrial em Esposende.
Esta empresa irá operar no mercado com a marca Kozowood (Kōzō = “estrutura”, em Japonês), numa estratégia de rebranding alinhada com o posicionamento nos mercados internacionais. As casas vão ser produzidas off-site, em ambiente fabril e controlado, de forma a reduzir a poluição atmosférica, visual e ambiental. O Planeta agradece.
