Residências universitárias: O negócio crescente (e cada vez mais sofisticado) dos quartos para estudantes

Espaços comuns Residência de estudantes no Porto do promotor Xior/U.hub

A pandemia deixou desertas as residências universitárias, mas a “crise” não teve efeitos prolongados. Este continua a ser um setor em que há muita procura para pouca oferta, o que normalmente significa uma grande oportunidade para os bons negócios.

Estimativas da consultora CBRE Portugal apontam para que, nos próximos dois anos, o mercado venha a ser reforçado com mais 2 000 a 2 500 quartos, integrados em projetos que já estão em licenciamento ou até mesmo em construção. “A pandemia deixou tudo em suspenso, mas a verdade é que existe uma escassez muito grande deste tipo de oferta – uma oferta que dê segurança aos alunos e aos pais, que querem saber em que local vão ficar os filhos e como é que o espaço vai ser gerido”, diz Igor Borrego, da CBRE Portugal.

Esta é, de facto, a principal razão que parece justificar o ritmo acelerado a que as novas residências universitárias se encheram de alunos nacionais e internacionais, assim que arrancou este novo ano letivo.

Smart Studios

Mais do que estudantes

Com uma dezena de residências universitárias já de portas abertas e quase outras tantas em construção ou em licenciamento, a Smart Studios é o maior operador em Portugal. “Mas o modelo vai mudar. O futuro é criar espaços híbridos que acolham estudantes e jovens profissionais que não conseguem casa no mercado tradicional de arrendamento”, realça Ricardo Kendall, CEO da empresa. Exemplo disso é o edifício em Santa Apolónia, Lisboa (foto à esquerda e em cima), cuja ocupação é dominada por jovens que trabalham. Já em Carcavelos (em baixo à direita), são os alunos estrangeiros que dominam.

Foi o que aconteceu na novíssima residência universitária da Smart Studios em Carcavelos, um dos maiores operadores do mercado. Edificado junto ao Campus da Nova SBE, o edifício tem 301 apartamentos – 28 dos quais T1 – e ficou terminado em julho de 2020. “Neste momento, temos tudo arrendado. Os estudantes nacionais têm um peso de 49% nos residentes, os estrangeiros 51%”, conta Ricardo Kendall, CEO da Smart Studios, adiantando que os preços, entretanto, “já voltaram ao normal”, com a mensalidade média a rondar os 600 euros.

Na Xior/U.Hub, outro grande operador, a situação repete-se. “Com a pandemia, os alunos foram para casa, e nas nossas duas grandes residências universitárias, a do Colégio Militar, em Lisboa, com 350 quartos, e a do Porto, com 456 quartos, a ocupação baixou para os 50%… Este ano, com as aulas presenciais de regresso, temos tudo lotado em Lisboa (e já com lista de espera) e no Porto resta-nos meia dúzia de quartos por arrendar, se tanto”, conta Jaime Antunes, fundador da U.hub, que, em 2019, vendeu o seu portefólio de quatro residências aos belgas da Xior, mantendo-se, porém, como gestor dos projetos.

Estimativas da CBRE Portugal apontam para que, nos próximos dois anos, o mercado venha a ser reforçado com mais 2 000 a 2 500 quartos

O negócio de 130 milhões de euros englobou um total de 1 900 camas, distribuídas por quatro ativos em Lisboa e dois no Porto, em diferentes fases de operação e desenvolvimento. Tratou-se da maior operação deste tipo de ativos alternativos feita até agora em Portugal, permitindo à Xior consolidar o seu mercado de residências de estudantes na Península Ibérica.

Portugueses já aderiram
Com instalações modernas e espaços apelativos que integram ginásios, salas de jogos, jardins e, em alguns casos, até piscinas, as residências universitárias deixaram, assim, de ser apenas procuradas por estudantes estrangeiros.

“Há ainda muita margem para crescer e percebe-se porque existe tanta procura. É preciso não esquecer que as residências universitárias competem com o mercado de arrendamento tradicional, cujos preços não têm parado de subir. Arrendar um T2 em Lisboa, a dividir por dois, junto à universidade, chega facilmente aos €1 200 mensais”, exemplifica Igor Borrego, da CBRE, lembrando que, pelo mesmo valor, ou um pouco menos, numa residência universitária os jovens acabam por ter extras irresistíveis.

É este ritmo frenético de arrendamento que dá certezas aos operadores de que vale a pena continuar a investir e procurar parcerias para crescer.

E assim tem acontecido. A Smart Studios é uma empresa nacional que vendeu 45% do seu capital à Lx Partners, um fundo originário do Luxemburgo. Atualmente, a Smart Studios tem uma dezena de edifícios localizados em Lisboa, num total de 600 apartamentos (metade dos quais na residência de Carcavelos). A lotação esgotada repete-se em todos eles.

Os preços dos quartos

€270
Preço médio por quarto em Portugal

8 520
Número atual de quartos disponíveis para estudantes (oferta privada)

€328
Valor médio de um quarto em Lisboa

3 189
Total da oferta privada de quartos para estudantes disponível em Lisboa

€250
Custo médio por quarto no Porto (oferta privada), onde existe uma oferta de 725 unidades

€180
Preço médio dos quartos em Coimbra, num total de 258 unidades disponíveis

€172
Preço médio dos quartos em Beja, uma das cidades mais acessíveis. No entanto, aqui há apenas dez unidades disponíveis

€123
É o valor médio mais baixo do País e é praticado na cidade da Guarda

Fonte: Alfredo Student/Observatório do Alojamento Estudantil (DGES)

Em construção, a empresa tem mais 400 apartamentos – cerca de 240 unidades no Porto, na zona da Asprela, e mais 166 estúdios na concessão (por 30 anos) na Escola Superior de Hotelaria e Turismo do Estoril, cuja obra também já está em curso. O objetivo, para ambas, é que estejam concluídas antes do início do ano letivo de 2022/2023.

Além destas, estão ainda mais 1 300 camas planeadas para os próximos dois a três anos. Um dos edifícios com mais escala situa-se na Ajuda, junto ao polo universitário, e terá 286 apartamentos; o outro, na Alta de Lisboa, vai chegar às 634 camas.

Também a Xior/U.hub está a apostar forte na Alta de Lisboa, onde há seis meses arrancou a construção de uma residência com capacidade para 457 quartos e que deverá estar finalizada em 2022. “A quarta residência vai ser no Porto, já temos terreno e estamos na fase de projeto. Vai ter 500 quartos, e esperamos começar a construção no primeiro semestre do próximo ano”, especifica Jaime Antunes.

No Porto, onde o valor do metro quadrado dos terrenos é mais baixo do que em Lisboa e o licenciamento dos projetos é mais célere, a oferta de camas para os estudantes já vai mais adiantada, para benefício dos próprios jovens, que estão a conseguir aceder a valores mais baixos para se alojarem. Do ponto de vista de quem assegura a oferta, o investidor, a descida de preços pode, no entanto, levar ao reposicionamento de negócios.

Andy Student Living


Cidades universitárias


O primeiro projeto do grupo Maiar arrancou na Covilhã e implicou um investimento de dez milhões de euros, que reconverteu uma antiga fábrica têxtil num alojamento universitário para 250 alunos. Seguem-se Braga e Aveiro, e não só. “O nosso objetivo é estar em todas as cidades académicas de Portugal”, assegura Pedro Antunes, CEO da empresa.

Foi o que aconteceu com a megarresidência de estudantes projetada para a Invicta pelo consórcio que une os britânicos da Round Hill Capital e os árabes da Mefic. Planeada para ter mais de mil camas no local onde em tempos funcionou a fábrica de curtumes na Rua do Amial, em Paranhos, e que abrange uma generosa área de mais de 75 mil m2 (o designado Tawny Project), acabou por ser redesenhada.

“A perceção que temos é de que, no Porto, a densidade da oferta é bastante elevada e o ambiente concorrencial já está a tornar-se difícil, pelo que resolvemos reposicionar o nosso projeto”, conta João Pita, da Round Hill.

Em Carcavelos, os preços desceram até aos €440/mês com a pandemia. Mas já regressaram à normalidade: 600 euros

Modelo híbrido é o futuro
O “modelo híbrido” que reúne no mesmo espaço estudantes e não estudantes passou a ser a nova aposta. “A área bruta mantém-se, mas o número de camas vai diminuir. Teremos 500 camas para estudantes. Aqui, a oferta está a ser estruturada em estúdios com kitchenette e também quartos standard agrupados em clusters com cozinhas comunitárias. Além disso, iremos fazer mais 250 apartamentos, os serviced apartments, para jovens profissionais”, esclarece o responsável.

Nos últimos dez anos, o Porto tem atraído muitas multinacionais que beneficiam de um conjunto de fatores, da mão de obra qualificada à possibilidade de encontrar espaços de escritórios a preços mais apetecíveis do que na capital. Um movimento que acaba também por estimular o mercado de arrendamento e promover projetos como o da Round Hill.

Xior/U.hub

Os milhões do negócio

Os investidores estrangeiros estão atentos ao ainda incipiente mercado de student housing em Portugal e querem investir. Exemplo deste movimento é a transação imobiliária, a maior até agora no mercado, que cruzou o caminho da portuguesa U.hub com os belgas da Xior. O negócio de 130 milhões de euros englobou um total de 1 900 camas, distribuídas por quatro ativos em Lisboa e dois no Porto, em diferentes fases de operação e desenvolvimento. A residência da Alta de Lisboa (na foto) é a maior de todas e vai ter quase 500 quarto

Já para Lisboa, não houve alteração de planos. Para o Lumino, o empreendimento misto que a joint venture Round Hill Capital/TPG Real Estate está a construir no muito central Campo Pequeno, prevê-se uma residência universitária de luxo com 380 camas, além do projeto residencial, que terá 300 apartamentos e cuja procura está a exceder todas as expectativas do grupo.

Uma dinâmica que esperam alcançar também com o alojamento universitário, cuja data de conclusão está prevista para o outono do próximo ano. “A obra não parou com a pandemia, e o nosso timing é viável. Do ponto de vista de contexto pandémico, já é expectável que, em 2022, tudo esteja bem mais controlado”, realça João Pita, acrescentado que Lisboa atrai o maior número de estudantes estrangeiros, acima de 20 mil no período pré-pandémico.

A Smart Studios sabe bem disso, pois não é só na sua residência de Carcavelos, junto ao internacional Campus da Nova SBE, que os estudantes estrangeiros se fazem notar. No projeto de Santa Apolónia, eles são mais do que os nacionais, mas o grande peso ali é dos não estudantes, que representam 80% da capacidade total dos 114 apartamentos.

“Este modelo híbrido, que une o conceito de student housing e o co-living, é o futuro. E, em Portugal, ainda mais se justifica. Hoje em dia, um jovem que entre no mercado de trabalho não ganha, em média, mais do que 1 000/1 200 euros e não consegue chegar a um T0 ou T1 do mercado de arrendamento tradicional”, lembra o responsável da Smart Studios.

Round Hill Capital

O valor do luxo

Já arrancou em Lisboa, em pleno Campo Pequeno, a construção da residência universitária de luxo promovida pela Round Hill Capital/TPG Real Estate. Com 380 camas, o edifício integrará o Lumino, o empreendimento que inclui também um projeto residencial. O megaprojeto do Porto da Round Hill foi, entretanto, redefinido e irá acolher não só estudantes mas também jovens profissionais. As imagens mostram projetos deste promotor britânico em cidades inglesas.

Outra tendência internacional que a empresa já segue é a garantia dos extras. “Já não basta ter salas de jogos ou piscinas (e vamos instalar várias nos nossos edifícios). É importante oferecer outras atividades, como apoio psicológico, aulas de ioga gratuitas, workshops de cozinha, entre outras iniciativas a que os jovens têm aderido bastante bem”, destaca Ricardo Kendall.

Em direção às outras cidades
Ainda pouco maduro em Portugal, o mercado das residências universitárias começou, naturalmente, por Lisboa e Porto. Mas já outras cidades, onde a génese estudantil é forte, começam também a atrair os grandes investidores.

A Maiar, que reúne em partes iguais capital nacional e de origem israelita, é um bom exemplo. Há dois anos, avançou na Covilhã com o projeto de reconversão da antiga fábrica têxtil Francisco Alçada, uma intervenção concluída a tempo deste ano letivo, com a oferta de 250 camas, a Andy Student Living – Covilhã.

“A Covilhã sofre também com uma falta de oferta habitacional que afeta os estudantes. A câmara municipal é, por isso, muito proativa a tentar resolver este problema, numa cidade que recebe mais de oito mil alunos por ano”, conta Pedro Antunes, que, tal como o pai, Jaime Antunes, resolveu apostar nesta área de negócio.

A grande tendência internacional é oferecer extras, como apoio psicológico, aulas de ioga ou workshops de cozinha

A residência, com preços a variar entre os €350 e os €550, inclui vários tipos de quartos, entre estúdios com cozinha e quartos com acesso a uma cozinha partilhada. “É uma lógica de minicomunidade. São cozinhas completamente equipadas que agrupam oito, dez ou 12 quartos. Além disso, os jovens têm acesso ao lounge, perfeito para relaxar com os amigos, com música, jogos e multimédia. Há ainda um ginásio e uma lavandaria com acesso 24 horas e duas áreas exteriores”, pormenoriza.

A empresa tem, neste momento, mais dois projetos a avançar, em Braga e em Aveiro, com uma construção de raiz. Mas a escala é muito similar: 294 unidades em Braga e 250 em Aveiro.

“Temos um plano para estar em todas as cidades académicas de Portugal, com terrenos já identificados e que estamos a negociar. Mas o objetivo é chegar às 2 500 camas até 2024”, adianta Pedro Antunes.

Uma revolução serena a acontecer no mercado das residências universitárias de norte a sul do País para os mais de 170 mil estudantes deslocados, entre nacionais e estrangeiros, que frequentam as universidades portuguesas.

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