Periferias a arder: Preços das casas disparam nos arredores de Lisboa e Porto

Comprar um apartamento novinho, a estrear, com as tão ansiadas varandas, uma cozinha equipada, lugar de garagem, num condomínio fechado, onde não faltam um ginásio, salão de festas e um generoso jardim, a dois mil euros o metro quadrado e perto de Lisboa… Missão impossível, certo?

Errado. Uma nova dinâmica está a surgir nas zonas periféricas da capital e do Porto que está a levar milhares de famílias a apostar num verdadeiro virar de página. A entrada no mercado de novos e modernos projetos imobiliários a preços mais acessíveis nas periferias e, em contrapartida, os valores proibitivos das casas nos centros das duas principais cidades do País, bem como a possibilidade de estar em teletrabalho, nem que seja alguns dias por semana (uma novidade trazida pela pandemia), criaram este movimento “irreversível”, asseguram as diversas fontes contactadas pela VISÃO Imobiliário.

Os desejados terraços No empreendimento Seixal Bala, os preços variam entre os €240 mil e os €650 ml para tipologias T2 e T3

O casal Peter Everson e Ana Filipa Coelho, com 27 e 26 anos, faz parte desta recente vaga de compradores. Namorados de longa data, planeiam casar-se em breve e há muito que procuravam uma casa que se encaixasse exatamente nas suas expectativas. Atualmente, cada um vive numa habitação arrendada – ele em Lisboa, ela no Cacém – e ambos trabalham em Oeiras. Dentro de dois meses, irão mudar-se para Vila Franca de Xira, local que conheciam pela rama, mas onde vão entusiasticamente começar a sua vida de casal.

“É a nossa primeira casa em comum, e há muito que procurávamos um imóvel nos arredores de Lisboa. Quando ouvimos falar neste, pesou o facto de ser um condomínio privado, de ser um projeto novo e que nos poderia dar a qualidade de vida que queremos”, sublinha Peter.

Foto: Marcos Borga

Vila Franca de Xira

Condomínio para a classe média
O casal Peter e Ana Filipa namora há dez anos, e há muito que procurava uma casa que se encaixasse exatamente nas suas expectativas. Encontraram-na em Vila Franca de Xira, local que mal conheciam, mas onde conseguiram comprar apartamento num condomínio privado a preços de classe média. Por dois mil euros o metro quadrado, o Vila Viva compensa a distância de Lisboa, oferecendo varandas espaçosas, ginásio e um jardim privativo para os residentes.

O ter “lugar de estacionamento, jardim murado acessível só aos residentes e até salão de festas fez a diferença no momento da decisão”, reforça Filipa, acrescentando que, em contrapartida, “a distância em relação a Lisboa não teve qualquer importância” quando resolveram avançar com a aquisição.

O T3 que adquiriram no Vila Viva, em Vila Franca de Xira, empreendimento com dois edifícios, foi um dos 45 da primeira fase que literalmente ‘voaram’ assim que os promotores – a Rio Capital e o Estrutural Group – os colocaram à venda. De origem brasileira, estas empresas têm mais de uma década de experiência a construir para a classe média no Brasil, onde já somam mais de dois mil imóveis edificados. Em Portugal, este foi o primeiro projeto da parceria e a comercialização não poderia ter corrido melhor.

O primeiro edifício, com 45 unidades, já está totalmente vendido e do segundo, com mais 40 habitações, restam apenas 10, com preços diversos. Os da tipologia T1, por exemplo, não chegam aos €200 mil e os T2 começam nos 250 mil euros.

A rapidez das vendas não surpreendeu Carlos Silva, CEO da Estrutural Group. “Sabíamos que existia escassez deste tipo de produto imobiliário para o mercado português, segmento para o qual trabalhamos, mas, claro, a pandemia acelerou ainda mais as vendas”, conta o responsável, salientando os grandes “trunfos” exacerbados pelos confinamentos e em que se incluem as varandas que existem em todas as casas e o jardim exclusivo de mais de dois mil metros quadrados.

E, claro, o preço. “O máximo de €2 000/m2 é quanto os jovens casais portugueses conseguem pagar”, sublinha, acrescentando que é esta, aliás, a premissa que rege a escolha dos projetos que abarcam. Agora que estão a terminar este empreendimento, cuja conclusão global está prevista para março de 2022, já estão em busca de terrenos ou imóveis da banca (como era o caso do Vila Viva, que foi adquirido ao Montepio) para avançar com novos projetos. “Se não conseguirmos vender a esse valor aos nossos clientes, viramos logo a página e continuamos a procurar outro tipo de oportunidades”, reforça ainda o CEO da Estrutural Group.

Os preços a disparar
Construir para a classe média começa a ser uma realidade, e a rapidez das vendas comprova a necessidade do mercado. Mas o produto novo é ainda escasso, o que tem estimulado de forma exponencial o preço dos imóveis usados. Dados da Confidencial Imobiliário cedidos à VISÃO (ver infografias), com a evolução dos preços de venda por metro quadrado, nos últimos cinco anos, revelam bem as mais-valias que estão a ser obtidas. Imóveis situados em zonas como Moita, Mafra, Sintra, Sesimbra ou Almada, a sul, e Matosinhos ou Vila do Conde, a norte, praticamente duplicaram de valor.

“Antes da pandemia, já havia um aumento do interesse pelas periferias. E esse interesse desenrolou-se numa lógica de mancha de óleo em que, na prática, a valorização dos centros de Lisboa e Porto favorecia a valorização dos mercados mais próximos que iam atraindo também a promoção imobiliária”, explica Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, realçando que, neste processo, é essencial “que haja uma planificação urbana de tal maneira que, em termos de equipamentos sociais, transporte ou mobilidade, exista a capacidade de gerar novas centralidades que sejam aprazíveis e que tragam soluções de habitação e boas condições de vida para as famílias”.

Nova construção O Seixal Baía (à esq.) deverá estar concluido em 2022, assim como o Vila VIva, em Vila Franca de Xira

O que nem sempre acontece. “O problema no nosso território é que é muito heterogéneo, e encontramos locais extraordinários colados a sítios que são verdadeiros desastres em termos de qualificação urbana e de desordenamento. Há que reverter esse desordenamento. Não temos de viver todos nos centros de Lisboa e do Porto”, enfatiza ainda o economista.

Mas, quando acontece, a valorização imobiliária é imediata. “Muitos municípios à volta destas cidades têm sido inteligentes na sua gestão urbana, com a criação de espaços que levam as pessoas a comprar, não só porque é mais barato do que na capital, por exemplo, mas porque começam a ser mesmo uma primeira opção”, diz, por seu turno, Ricardo Sousa, CEO do grupo Century21.

Seixal

Um terraço com vista para a baía
Jorge Carvalho tem boas memórias de infância no Seixal, local onde os avós sempre residiram e de onde ele nunca se desligou. Quando surgiu a possibilidade de comprar um apartamento com vista para a baía e um terraço maior do que muitas casas, não resistiu e avançou para a compra de um T3 por 354 mil euros, no Seixal Baía, que vai estar concluído em 2022. Na foto, Jorge com a mulher Susana e as filhas Íris e Ariana.

E exemplifica: zonas como Barreiro, Seixal, Montijo ou Alcochete “que no passado eram tidas apenas como dormitórios e que hoje garantem acessibilidade de transportes, preços mais controlados e são claramente ganhadoras”, ou Amadora e Odivelas, onde as casas têm beneficiado de uma valorização exponencial desde que o metropolitano passou a cobrir estas áreas geográficas, acrescenta ainda Ricardo Sousa.

“O conceito da ‘cidade dos 15 minutos’ começa a ser cada vez mais uma realidade e não só em bairros dentro de Lisboa, como Campo de Ourique ou Alvalade. Já não há concentração do ócio no centro da capital, mas uma descentralização crescente da cultura, restauração e bares com impacto direto na vida social destas zonas periféricas”, reforça o responsável.

À procura de qualidade de vida
Para Rui Torgal, CEO da ERA Portugal, a movimentação atual das periferias só vem confirmar um processo, que é “irreversível” e que resulta de uma valorização natural do preço da habitação nos centros das duas maiores cidades portuguesas. “Lisboa e Porto afirmaram-se, nos últimos anos, como grandes marcas internacionais. Isso não vai mudar. Essa valorização até já veio atrasada em relação a outras capitais europeias”, afirma o responsável, lembrando que, nesse movimento, “muitas pessoas venderam as suas casas nos centros das cidades a um preço que nunca pensaram conseguir atingir”.

A Covid-19 ampliou ainda mais este movimento de êxodo para as periferias, diz. “Há quatro ou cinco anos, isso já acontecia por questões meramente de mercado. Agora, a pandemia lançou um alerta em relação ao tipo de vida que as pessoas tinham e obrigou muitas a parar, a refletir e a perceber que estava na altura de elas terem mais tempo de qualidade para si”, acentua Rui Torgal.

Foi precisamente isso que fez Susana Tadeu. A viver desde janeiro deste ano na Charneca da Caparica, Susana vendeu, em 2020, por 220 mil euros, o seu T2 em Sete Rios, construído em 1935, para rumar a sul. “Ia a pé para o meu local de trabalho, mas estava saturada de Lisboa. Queria mesmo morar num local calmo, com espaço exterior onde pudesse relaxar, e os meus cães também”, conta. A procura do imóvel durou ano e meio, e à quinta visita fechou negócio, adquirindo uma pequena moradia perto dos pinhais e da praia por 260 mil euros.

“A exigência de área exterior, de mais privacidade, até de um maior isolamento em relação a habitações contíguas, bem como a existência de espaços para desenvolver a atividade profissional a partir de casa passaram a ser fatores determinantes na procura de casa nas periferias de Lisboa”, confirma Rui Martins, broker da Century21 Tipy Family, que intermediou a venda da casa de Susana.

Toda a margem a sul do Tejo tem estado em grande frenesim, confirma Rui Martins, que aponta para aumentos da procura na ordem dos 35% no Seixal, 29% em Setúbal e 21% em Almada, por exemplo.

Gaia à beira Embora estas localizações já estejam muito valorizadas, as casas neste concelho ainda são mais em conta do que as do Porto, sobretudo no interior

É exatamente no Seixal, com uma vista aberta sobre o Tejo, que está a nascer o Seixal Baía, empreendimento com conclusão prevista para novembro de 2022. O projeto residencial com 46 frações aposta em apartamentos com janelas panorâmicas, terraços e varandas.

“O início da comercialização aconteceu em junho e já registámos 52,2% de reservas e de contratos-promessa de compra e venda”, conta Nelson Reis, franquiado da agência ERA Amora/Seixal, responsável pela comercialização deste empreendimento, cujos preços variam entre os 240 mil euros e os 650 mil euros para tipologias T2 e T3.

Na sua maioria, os clientes são nacionais e cerca de 20% são estrangeiros, que, inesperadamente, estão a descobrir a Margem Sul, desfrutando da melhor vista sobre Lisboa.

Jorge Carvalho e a família trocaram a Quinta do Conde por um dos apartamentos maiores. “Comprámos o T3 do piso térreo, que tem um terraço enorme de 120 m2 à volta de toda a casa. E claro, a melhor vista para Lisboa”, diz, entusiasmado, Jorge, acrescentando que procurava uma habitação com espaço exterior, mas “que não desse tanto trabalho como dá uma moradia”.

Nelson Reis confirma “a dinâmica extremamente positiva” da Margem Sul, “sempre numa curva ascendente desde 2012-2013”, continuando bastante ativa e constante na captação de potenciais investidores. “As obras de requalificação do tecido histórico têm gerado, por si só, um grande interesse no setor privado, em alternativa ao mercado de Lisboa, o que veio criar, consequentemente, pressão sobre os valores por metro quadrado”, adianta.

À volta do Porto
A norte, a pressão dos preços também se faz sentir, e quem pode não deixa a oportunidade fugir. O saldo não é apenas financeiro.

A família Teixeira sempre apreciou a cosmopolita vida da cidade do Porto, até a pandemia chegar e obrigar toda a gente a confinar-se entre quatro paredes. “Logo em junho de 2020, resolvemos colocar o nosso apartamento à venda e começámos a procurar um terreno para construir uma moradia. Tendo uma criança com quatro anos, a pandemia trouxe-nos uma urgência maior de ter um espaço exterior”, conta Patrícia Teixeira.

A casa, um T3 localizado nas Antas, integrado num edifício dos anos 60 e que tinha custado, em 2016, cerca de 87 mil euros (mais 30 mil em obras de renovação), foi vendida por 202 mil euros. E o terreno onde irão construir a casa de sonho, desenhada pelo marido Pedro, que é arquiteto, foi encontrado em Gondomar por pouco mais de 102 mil euros.

Gondomar

O campo perto da cidade
A família Teixeira vendeu pelo dobro do preço o apartamento que comprou, há menos de cinco anos, na zona das Antas, para investir num terreno, perto de Gondomar, a pouco mais de 10 minutos do local onde trabalha. “Já queríamos fazer essa mudança, mas ter uma criança de 4 anos e viver em confinamento imposto pela pandemia criou-nos uma urgência maior de ter um espaço exterior”, conta Patrícia Teixeira. O marido Pedro é arquiteto e já desenhou a casa à exata medida dos desejos da família.

“É um terreno com 1 800 m2, onde iremos construir uma casa com 200 m2, que seja energeticamente o mais eficiente possível. Portanto, sobra ainda uma área exterior bastante significativa. Quando nos reformarmos, imagino-me a fazer uma horta”, sonha a empresária.

Gondomar é uma das periferias com maior procura na Área Metropolitana do Porto. “Mas está tudo a crescer. A zona de Gaia sempre teve uma procura considerável e agora cresceu ainda mais, tal como Matosinhos e Maia. Em alguns destes locais, estão previstos novos projetos em 2022. Nessa altura, os imóveis usados terão de ajustar os preços”, explica Miguel Barradas, o consultor imobiliário da Remax Vantagem, que acompanhou a família Teixeira na sua transação.

Olímpio Barbiéri, o broker da agência Remax Vantagem, fala de uma diferença comportamental. “Antes da pandemia, a localização era um dos fatores decisivos na compra da habitação. Agora, as famílias dão mais importância ao imóvel e ao tempo que contam investir para desfrutar dele. Ter áreas exteriores passou a ser fundamental, bem como um espaço reservado para escritório”, realça.

As periferias das periferias
Este êxodo crescente de população para as áreas limítrofes de Lisboa e do Porto não está alinhado com a oferta de novos projetos imobiliários para estes mercados. “A oferta, de facto, é muito limitada, e isso reflete-se nos preços que, não tenho dúvidas, continuarão a aumentar nos próximos dois ou três anos”, afirma Orlando Sampaio, broker da Century21 Rio. A agência, que abriu em Almada há apenas dois meses, não tem tido mãos a medir, com pedidos muito específicos moldados à nova normalidade pós-pandémica.

O resultado deste frenesim reflete-se de forma esmagadora no valor das casas. Na Aroeira, por exemplo, o metro quadrado custa entre seis mil e sete mil euros, valores pouco ajustados à classe média. “Não falta procura – moradias na Aroeira, Verdizela, Marisol ou Charneca da Caparica vendem-se num instante”, diz Orlando Sampaio.

Valorização Em cinco anos, o preço das casas em Sintra duplicou

Antes da Covid-19 ainda era possível adquirir, nestas zonas, uma moradia V3 com 160 m2, zona de jardim, churrasqueira e lugar de garagem por 150 mil euros. Hoje, para o mesmo espaço, os valores andam na ordem dos 280 a 300 mil euros.

Quem não tem capacidade financeira de aqui comprar, mas não desistiu do sonho de ter uma moradia, está a criar um novo mercado. “As pessoas estão a estender os seus territórios de localização ainda mais para sul, mesmo em zonas onde o mercado era pouco ativo, antes da pandemia, devido à ausência do comboio e à fraca mobilidade. Fernão Ferro e Quinta do Conde são bons exemplos desse fenómeno”, diz o broker da Century21 Rio.

“Estamos a começar a assistir às periferias das periferias”, diz, por seu turno, Rui Torgal, CEO da ERA Portugal, e dá o exemplo a norte. “Quando falamos em Gaia ou Matosinhos, as duas zonas com maior procura da Área Metropolitana do Porto (e acima até da própria cidade do Porto), existem duas realidades: a habitação junto à orla marítima e as zonas de interior. As pessoas que antigamente conseguiam comprar uma casa junto à linha da água, hoje têm de deslocar-se para a periferia da periferia e comprar no interior ou nas zonas rurais destes concelhos”, resume.

Uma expansão imobiliária que vai manter-se nos próximos tempos, com impacto direto nos preços.

Charneca da Caparica

Quando a cidade já cansa
Susana Tadeu trocou o seu apartamento de décadas, bem perto do hospital onde trabalha (e para onde se deslocava a pé), por uma moradia na Charneca da Caparica. “Estava saturada de Lisboa e há muito que desejava ter mais contacto com a Natureza, bem antes até de toda esta situação provocada pela Covid-19”, conta Susana. Trabalhar por turnos ajuda a fintar a hora de ponta na ponte, diz, e hoje anda muito mais relaxada.

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