Rendas: Onde estão as casas acessíveis?

Projeto em Benfica, Lisboa Na Avenida Marechal Teixeira Rebelo serão construídos três edifícios com 459 fogos de renda controlada

Estão localizados no centro de Lisboa, em zonas tão nobres como a Avenida da República, na Visconde Valmor ou no Campo Grande, foram recentemente remodelados e as rendas destes apartamentos não vão além dos 300 euros para um T1 ou dos 350 euros para os T2. Autênticas “pechinchas” quando se percebe, numa pesquisa rápida nos portais de arrendamento, que imóveis similares atingem facilmente o triplo desses valores.

Muito disputados, estes são os primeiros 118 apartamentos dos 252 que fazem parte do projeto de reconversão de 11 edifícios da Segurança Social, adquiridos há três anos pela autarquia de Lisboa com o propósito de canalizá-los para o arrendamento acessível. Aqui, o valor da renda a pagar nunca pode ultrapassar os 30% do rendimento líquido de cada agregado. Nesta semana, foram entregues as chaves da primeira tranche que atraiu mais de 5 700 candidatos, um número que expressa bem a necessidade de casas a preços que a classe média consiga pagar.

Lisboa

Rendas suportáveis no centro da cidade

Na imagem maior, vemos uma maqueta do projeto Paço da Rainha, em Arroios, em que se prevê a construção de 55 fogos em três edifícios. Ao lado, temos o primeiro edifício dos 11 que fizeram parte do património da Segurança Social e que foram adquiridos pela autarquia. A entrega das chaves aos novos inquilinos, no edifício localizado na Avenida Visconde Valmor, foi assegurada por Fernando Medina, presidente da Câmara Municipal de Lisboa, e pela vereadora da Habitação, Paula Marques. A média do valor das rendas ronda os 350 euros.

Um problema que, apesar de ser mais evidente em Lisboa e no Porto, se replica um pouco por todo o País, comprovando a incipiência do mercado de arrendamento e empurrando os portugueses para a condição de proprietários, muitas vezes precários, sem condições para efetivamente assumirem empréstimos junto da banca.

Para Paula Marques, vereadora com o pelouro da Habitação e Desenvolvimento Local da autarquia de Lisboa, os cerca de 60 milhões de euros (com a comparticipação de 15 milhões através do programa 1º Direito; ver caixa Milhões a Fundo Perdido) aplicados pela autarquia, na aquisição e na reconversão dos edifícios da Segurança Social, não poderiam ter sido mais bem empregados. “Cada cêntimo gasto em habitação pública de qualidade, duradoura, dispersa na cidade, para que tenhamos efetivamente um tecido social não polarizado, é ganho do interesse público. Do ponto de vista do futuro da cidade, interessa-nos ter habitação acessível em Campolide, Belém, Parque das Nações, Restelo, Avenidas Novas…”, sublinhou a vereadora, realçando a importância de a autarquia ter conseguido manter, para uso público, estes prédios que, em tempos, foram utilizados para os serviços administrativos da instituição estatal.

Com um parque habitacional de 26 mil casas para famílias carenciadas, a autarquia alargou assim também a sua estratégia de habitação a uma classe média, que se viu subitamente restringida à oferta de casas para arrendar no mercado, à medida que estas eram canalizadas para o negócio mais lucrativo do alojamento local.

Duas mil casas em Marvila
Na vertente de promoção – através de fundos municipais ou em parcerias com promotores privados (o PRA – Programa Renda Acessível) ou através do Programa Renda Segura –, os projetos seguem a bom ritmo, garante Paula Marques. “Nesta semana, entregámos as chaves e assinámos os contratos do primeiro lote. O próximo concurso de arrendamento acessível terá 95 casas (também destas 252), e o remanescente do projeto dos edifícios da Segurança Social será lançado até ao final do ano. Deste conjunto, o que está em fase de início de obra são as 350 camas da residência de estudantes na Avenida Manuel da Maia, na Alameda”, resume a responsável.

Também muito centrais e suscetíveis de estimularem uma grande avalanche de candidaturas, os primeiros apartamentos da chamada Operação Integrada de Entrecampos estão já em fase de acabamentos. Serão 120 habitações, correspondentes ao primeiro dos quatro lotes que serão construídos de raiz na Avenida das Forças Armadas. Esta primeira fase, de um total de 476 casas, vai estar concluída agora em julho, e as rendas não poderão ultrapassar 30% do rendimento líquido das famílias, com os valores a fixarem-se entre os 150 euros, no caso de um T0, e os 800 euros, no caso de um T5.

Além destes projetos, e igualmente no âmbito do arrendamento acessível, a autarquia tem mais de duas mil habitações, “em fases diversas de construção, na freguesia de Marvila”, diz Paula Marques, acrescentando que há mais três processos em discussão pública, em que se inclui o do Alto do Restelo. Aqui propõe-se a construção de 629 habitações para arrendar à classe média.

A pensar na classe média

No Porto, a autarquia está a avançar em três frentes, através de fundos do próprio município; de parcerias com promotores, a quem é concedido terreno em troca de parte das casas construídas; e do programa Porto com Sentido, com o qual se atraem proprietários privados, oferecendo-se benefícios fiscais. Nas imagens, edifícios com rendas acessíveis no Muro dos Bacalhoeiros, na Rua de São Vítor e na Rua da Reboleira.

Já no programa Renda Segura, que prevê o arrendamento via autarquia, por cinco anos, de casas que pertencem a proprietários privados (e que recebem benefícios fiscais e a garantia de bom uso dos seus imóveis), a atividade não está a ser tão dinâmica.

“Estamos a falar de fogos, ou de conjunto de fogos, que estejam já em condições de habitação ou que precisem de poucas intervenções. Esta é uma linha de promoção de habitação que põe mais depressa casas à disposição das famílias, mas não estamos a ter a adesão que gostaríamos de ter. Muitos proprietários acham que cinco anos é muito tempo; porém, seria uma incoerência se não o fizéssemos dessa forma”, especifica ainda a vereadora da Habitação de Lisboa. Neste momento, a autarquia tem 176 imóveis neste programa.

Porto com Sentido
Na Invicta, a estratégia de habitação para a classe média também assenta em várias frentes, porque, sublinha Pedro Baganha, vereador do Urbanismo, Espaço Público e Património da Câmara Municipal do Porto, “o que se está a fazer é criar um mercado inexistente até há pouco tempo, o do arrendamento com rendas abaixo do valor do mercado”.

Através de promoção de edifícios assegurados pela própria autarquia, de parcerias com promotores, a quem é concedido terreno em troca de parte das casas construídas, ou de campanhas que assentam na concessão de garantias e de benefícios fiscais a proprietários privados que cedam os seus imóveis, a autarquia tem atualmente em gestão projetos de mais de mil casas.

A finalizar neste mês está o concurso que vai decidir quem é o promotor que irá ficar com o Monte da Bela, na freguesia da Campanhã, com uma área de 25 mil metros quadrados. O projeto de urbanização de 232 fogos, nos terrenos do antigo Bairro de São Vicente de Paulo, prevê a contratação de privados para a execução da empreitada e a cedência, por parte da autarquia, de metade da área construtiva do terreno e de quatro lotes do Plano de Pormenor das Antas. No mínimo, metade das 236 casas terá rendas acessíveis geridas pelo município.

Mais 500 casas até 2025

A Câmara Municipal de Matosinhos esteve entre as primeiras no País a lançar os alicerces que permitem estabelecer acordos com os promotores privados. O desafio passa por garantir 500 contratos de arrendamento acessível até 2025. Neste momento, já há projetos concretos com o grupo Nexity, que irá assegurar cerca de 100 habitações (em Leça da Palmeira), e com o grupo Ferreira, com mais 130 casas (em S. Mamede de Infesta, na imagem).

“Vai ganhar o promotor que oferecer mais fogos, com um mínimo de 118 habitações. Terá como obrigação urbanizar o terreno – portanto, construir também os arruamentos –, edificar os fogos e entregar a parte correspondente ao município, já com tudo pronto a habitar. Em troca, ganha o terreno onde poderá construir mais habitação acessível ou não, isso já dependerá da sua estratégia”, explica o vereador, acrescentando que o projeto deverá estar concluído em 2023.

Mais dois projetos de promoção de raiz e com escala estão também em curso, ainda que numa fase mais inicial. Um deles prevê a construção de 300 novos fogos também para a classe média, distribuídos por cinco edifícios inseridos numa área de nove hectares. “Tem um investimento estimado de 44 milhões de euros e terá a promoção assegurada pela autarquia”, detalha Pedro Baganha, referindo que já terminou o concurso de arquitetura e que foram escolhidas as três equipas que irão conceber os cinco edifícios. Está também a avançar o projeto do antigo Quartel de Monte Pedral, na Cedofeita, que contempla uma residência de estudantes com 120 camas, dois edifícios de escritórios e mais 330 fogos para habitação.

Paralelamente, a autarquia avançou com a iniciativa Porto com Sentido, programa similar ao da Renda Segura da autarquia lisboeta. Lançado há menos de um ano, arrendou até agora 45 casas, uma média de cerca de uma por semana, servindo o município de intermediário entre o proprietário e o arrendatário. A estes 45 imóveis já colocados, somam-se mais 78 candidaturas entregues por parte dos proprietários, das quais 53 já validadas e 29 entretanto já aprovadas. A expectativa é de que, até ao final do ano, sejam arrendados entre 150 e 200 apartamentos. O valor médio de todos os contratos já celebrados é cerca de 490 euros, com os preços mínimos a situarem-se entre os 245 euros (T0) e os máximos nos 760 euros (T3).

Habitação para os jovens
Paredes-meias com o Porto, mais especificamente na Câmara Municipal de Matosinhos, estabelecem-se também parcerias para fazer face às necessidades da classe média, principalmente da mais jovem. A autarquia esteve entre as primeiras no País a lançar os alicerces que permitem estabelecer acordos com os promotores privados e, em 2019, já aprovava essa busca de soluções na sua Estratégia Local de Habitação.

O desafio passa por garantir 500 contratos de arrendamento acessível até 2025. Para tal, a autarquia apostou no envolvimento dos promotores imobiliários, que construirão lotes exclusivos com rendas comportáveis, e neste momento já tem projetos concretos, contando estabelecer contratos-promessa, dentro em breve, com o grupo Nexity, que irá assegurar cerca de 100 habitações (em Leça da Palmeira), e o grupo Ferreira, com mais 130 casas (em S. Mamede de Infesta).

A primeira abordagem do município passou por tentar atrair proprietários privados para o programa da Renda Segura, com contratos entre três e cinco anos. “Embora o valor da renda seja um pouco mais baixo daquilo que é praticado no mercado, oferecemos outros atrativos aos senhorios, como a segurança de estabelecer contratos com uma entidade como o município que lhes garantirá o cumprimento escrupuloso dos mesmos. E, claro, oferecemos benefícios fiscais. Se aceitarem contratos até aos cinco anos, os proprietários terão, por exemplo, isenção no IMI”, explica Tiago Maia, administrador-executivo do Matosinhos Habit, empresa municipal.

Neste momento, o projeto de Leça da Palmeira, numa zona nobre da localidade, é o mais avançado, e as 100 unidades serão distribuídas por tipologias do T0 ao T2. Aqui, um T0 tem o valor máximo de 329 euros, por exemplo. “Mas temos mais propostas em estudo, e terão sempre uma escala acima de 50 casas indo até às 120. Se conseguirmos ter três promotores imobiliários a dar a garantia da construção de arrendamento acessível, já ficaremos muito perto do nosso objetivo”, diz, confiante, Tiago Maia.

Arrendar só a turistas
Na autarquia de Portimão, foi recentemente lançado o concurso público internacional para a conceção e execução de 270 habitações a custos controlados, na zona de Vale do Lagar, uma iniciativa no âmbito da Estratégia Local de Habitação 2020-2030. O município cede o terreno, e o promotor que vencer o concurso compromete-se a construir as casas a valores acessíveis à classe média, cedendo para arrendamento gerido pela autarquia ainda 10% do que construir.

Serão construídos 13 lotes com diferentes tipologias numa zona nobre, onde, na atual oferta e a preços de mercado, um apartamento T2, por exemplo, excede facilmente os 200 mil euros. Aqui, com o compromisso de custos controlados, a mesma tipologia deverá cair para cerca de metade do valor, exemplifica a presidente da autarquia, Isilda Gomes.

Terreno em troca de casas

Na autarquia de Portimão, foi lançado, no mês passado, o concurso público internacional para a conceção e execução de 270 habitações a custos controlados, em Vale do Lagar, uma zona nobre da cidade. O município cede o terreno e o promotor que vencer o concurso compromete-se a construir as casas a valores acessíveis à classe média, cedendo ainda 10% do que construir para arrendamento acessível a gerir pela autarquia.

Esta foi a forma que o executivo arranjou para esbater um problema antigo de falta de habitação a valores mais acessíveis, numa região onde o turismo fala mais alto. “Há muita dificuldade em fixar aqui quadros médios, porque o mercado de arrendamento é extremamente caro e também não surge produto no mercado de venda. É um problema crónico; repete-se todos os anos, com os professores ou outros quadros médios e superiores que não estão dispostos a gastar metade do ordenado para arrendar uma casa”, aponta a presidente da autarquia.

Com a pandemia, esperou-se que houvesse a transição de parte das unidades que estão alocadas ao alojamento local, mas isso não aconteceu. “Não há disponibilidade dessas casas para o ano inteiro, só no inverno. Está toda a gente à espera da retoma, e ninguém quer hipotecar o alojamento local fazendo um arrendamento anual. A verdade é que os proprietários ganham mais com essas casas durante o verão do que ganhariam no ano inteiro”, admite a autarca.

Com o concurso do Vale do Lagar, lançado no mês passado, esperam-se agora novidades nos próximos 60 dias. “Muitos empresários já mostraram interesse em candidatar-se a ficar com o projeto. Dez por cento dos fogos, no mínimo, serão para a autarquia que depois fará o arrendamento acessível, provavelmente a casais jovens, pois são aqueles com mais dificuldades em comprar casa”, realça Isilda Gomes, reforçando que “ganhará o promotor que oferecer mais casas ao município”.

Contributos de quatro municípios para um mercado que está ainda bem longe de colmatar as necessidades de quem não quer ou não tem capacidade de adquirir habitação própria. visaoimobiliario@visao.pt

Milhões a fundo perdido

Uma fatia do dinheiro da Europa vai para a habitação

É um momento único no País: nunca houve tantos milhões vindos de Bruxelas, e a fundo perdido, para aplicar em habitação. O Plano de Recuperação e Resiliência reserva 1 600 milhões de euros para políticas habitacionais, com o objetivo de colmatar as carências em variados níveis, um pouco por todo o País. Para as famílias mais carenciadas e integradas no programa 1º Direito, está reservada a maior fatia – cerca de 1 251 milhões de euros –, através do qual serão apoiados 26 mil agregados familiares. Mas a “bazuca” para a habitação terá vários destinatários. Na vertente de empréstimos do Instrumento de Recuperação e Resiliência, estão reservados 1 149 milhões de euros a distribuir quer pelo parque público de habitação a custos acessíveis, com 774 milhões de euros, quer no alojamento estudantil a custos acessíveis, com 375 milhões de euros, para a criação de 15 mil camas até 2026. “Felizmente, começou a pôr-se na agenda esta ideia da importância da promoção de habitação a partir dos municípios e da Administração Central. E a Associação Portuguesa de Habitação Municipal (APHM) congratula-se com isso, pois foi uma batalha muito dura dos municípios, com muitas idas a Bruxelas, à Comissão Europeia, até se dar este passo”, faz questão de sublinhar Paula Marques, vereadora da Habitação da autarquia de Lisboa, que preside também à APHM.

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