Negócios do imobiliário em alta: Onde encontrar casa ao melhor preço

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“A pandemia acelerou a nossa decisão de comprar casa, sentimos que era agora ou nunca… O dinheiro que ficou ‘congelado’ durante este último ano e não foi gasto em férias nem noutros bens não essenciais permitiu-nos avançar neste momento, sem grandes receios.” A convicção vem de Mónica Cunha, 31 anos, que há quase uma década vive num apartamento arrendado em Alfornelos, no concelho da Amadora, com o marido, Henrique, e os dois filhos menores. Agora, preparam-se para em breve estrear a casa nova, “a quatro minutos de distância da anterior”.

Alexandra Ferraz

Mira Douro
Ar, sol e Natureza

Dentro em breve, Alexandra Ferraz e a família vão mudar–se para um dos novos apartamentos do projeto Mira Douro que está a ser construído na zona das Antas, no Porto. Estar mais tempo em casa elevou a expectativa em relação àquilo de que necessitam. A nova habitação está perto do Parque de São Roque, tem grandes varandas panorâmicas e uma boa exposição solar. “A pandemia levou-nos a dar valor à Natureza e às coisas menos materiais mas que realmente nos dizem mais”, conta Alexandra Ferraz, 45 anos. O apartamento vai custar 315 mil euros e a família já avançou com 30% de sinal.

Não desejavam viver em Lisboa e, apesar de a estação de metro de Alfornelos estar a escassos minutos do futuro lar, não tencionam dispensar o uso dos dois automóveis que possuem para as deslocações ao trabalho. O principal atrativo da habitação escolhida foi estar localizada bem perto da casa dos avós maternos, precioso apoio da família Cunha. Mas não só. O T4 arrendado custava-lhes 550 euros de renda mensal. “A prestação que vamos passar a pagar ao banco cai para metade. Feitas as contas ao rendimento do nosso agregado (1 900 euros mensais) sentimo-nos tranquilos com a nossa decisão”, adianta Henrique Cunha, acrescentando que o T2 que adquiriram através da Remax Prestige acabou por lhes ficar por 110 mil euros.

“Há razões que ajudam a explicar a resiliência. Desde logo as moratórias e o apoio que houve em sede de layoff, a manutenção do emprego, etc.”
Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário

Tal como a família Cunha, milhares de outras famílias portuguesas estão a avançar sem medo para a compra de casa apesar do atípico momento que se vive. Cansadas de esperar por uma descida dos preços dos imóveis que teima em não chegar, agastadas pelos confinamentos que deram a conhecer todas as imperfeições das habitações em que vivem e com um pé-de-meia reforçado devido às restrições de mobilidade, acharam que era o momento certo – uma validação acompanhada pelas instituições bancárias.
E a verdade é que a resiliência que o mercado imobiliário nacional tem demonstrado desde que a Covid-19 chegou a Portugal tem surpreendido até os operadores do setor. Dados divulgados recentemente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), relativos a 2020, mostram que foram vendidas 171 800 casas, um ritmo médio de cerca de 470 habitações por dia. E, apesar de os confinamentos terem provocado a redução no número de casas transacionadas (menos 9 700 do que em 2019), o acréscimo de valor das habitações (na ordem dos 8,4%) permitiu assegurar em 2020 um volume de transações na ordem dos 26,2 mil milhões de euros, mais 2,4% do que no ano anterior.

Grande Lisboa
Os preços continuam a subir

Os preços das casas na Área Metropolitana de Lisboa subiram 4% no primeiro trimestre deste ano em comparação com o mesmo período de 2020, segundo a Confidencial Imobiliário. “Existia uma expectativa de que o mercado iria sofrer um embate grande com a pandemia, mas a verdade é que isso acabou por não se confirmar”, diz Ricardo Guimarães, diretor da empresa especializada em dados do setor.

“Existia a expectativa de que o mercado iria sofrer um embate grande com a pandemia, mas a verdade é que isso acabou por não se confirmar. Tirando o segundo trimestre de 2020, em que houve uma redução de atividade ligada ao confinamento, as vendas recuperaram fortemente nos últimos trimestres. E há razões que ajudam a explicar essa resiliência. Desde logo a questão das moratórias e o apoio que houve em sede de layoff, a manutenção do emprego, etc. Tudo isso permitiu manter os mecanismos de estabilidade do ponto de vista do rendimento das famílias”, sublinha Ricardo Guimarães, economista e diretor da Confidencial Imobiliário, empresa especializada em dados do setor.

Usar as poupanças
Mas no jogo da oferta e da procura do mercado, o outro elo, o dos promotores, tem também determinado a manutenção dos valores dos imóveis, ao contrário do que sucedeu na crise anterior. “Os atuais protagonistas do mercado, ao nível da promoção imobiliária, não estavam sequer em Portugal na crise de 2008. Estes promotores estão muito cimentados numa estrutura de capitais próprios. Não têm necessidade de começar a vender ao desbarato para pagar dívidas”, acrescenta o responsável da Confidencial, lembrando também o estímulo dado pelas taxas de juros dos empréstimos bancários a níveis historicamente baixos.

Grande Porto
A força das periferias

O metro quadrado na cidade do Porto situa-se atualmente em cerca de 2 300 euros, uma média que integra imóveis usados e novos. Mas quem quer casa nova, mesmo nova, paga muito acima desses valores. No centro ou na Foz, o metro quadrado chega facilmente aos 5 000 euros. “E é por isso que a classe média está a encontrar alternativas em zonas como Matosinhos, Paranhos, Ramalde ou Antas, onde até está a surgir produto novo, com o metro quadrado a rondar os 3 000 euros”, explica Ana Jordão, consultora imobiliária da Predibisa.

Uma “tentação” que está a fazer disparar os pedidos de crédito à habitação. Em 2020, os bancos concederam um total de 11,4 mil milhões de euros. Para encontrar valores similares é preciso recuar até 2008, pouco antes do início da anterior crise económica. Um volume de crédito a que vem juntar-se, também, um outro dado divulgado recentemente pelo Banco de Portugal (BP) no final do mês de fevereiro: os depósitos de residentes particulares nos bancos atingiram o valor mais elevado de sempre, totalizando 163,8 mil milhões de euros.

Poupanças que para muitos fazem a diferença e que lhes permitem avançar com o sinal necessário para desencadear o processo de aquisição de habitação. O Banco de Portugal, recorde-se, desde 2018 impôs medidas de prevenção ao incumprimento no pagamento das prestações, de forma a evitar que as famílias possam perder a sua habitação para a instituição que lhes concedeu o crédito, tendo em conta as elevadas taxas de esforço implícitas (ver entrevista à coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira, da DECO). Uma determinação que obriga os bancos a não financiar a 100 por cento. Num dos seus mais recentes relatórios, o BP adianta que o crédito concedido pelos bancos para comprar casa atingiu 90% do valor do imóvel em mais de 90% dos casos.

“O mercado residencial mudou muito. Neste momento, cerca de 80% das transações passaram a ser asseguradas pelos clientes nacionais e, destes, uma percentagem significativa recorre ao crédito bancário. Estamos a falar da classe média e dos jovens que precisam mesmo de recorrer ao crédito para ter acesso à habitação, porque o mercado de arrendamento poucos ativos tem”, afirma Luís Lima, presidente da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal), sublinhando que, em certos locais, onde se destacam as cidades de Lisboa e do Porto, “existe um grande desfasamento entre os valores disponíveis no mercado e aquilo que as pessoas podem realmente pagar, pelo que muita gente não vai conseguir cumprir a sua taxa de esforço”.

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Ricardo Sousa, CEO do grupo Century21 em Portugal, lembra também que outro fator tem estimulado a procura, mesmo num momento tão conturbado como o que vivemos: “Com a pandemia, a habitação ganhou uma dimensão que não tinha e isso revela-se não só na aquisição de casa mas também no disparar das reabilitações e remodelações, no maior consumo de materiais de construção e de compras nas lojas de decoração.”

“Quando um T1 custa 200 ou 300 mil euros, pergunto-me para quem se destina, e não é certamente para jovens cuja prestação não deveria ir além dos €300”
Luís Lima, presidente da APEMIP

Empurrados para as periferias
Mas, reforça o responsável, com o metro quadrado demasiado elevado nos centros das duas principais cidades do País, este segmento não teve outra alternativa senão virar-se para as periferias, muito antes até da pandemia, e onde foi surgindo, nos últimos anos, alguma oferta de imóveis que acompanhou a procura. Nesta dinâmica, os acessos mais rápidos à cidade têm sido fundamentais. “Pegando no exemplo da Área Metropolitana de Lisboa, é notória a preferência deste segmento da classe média por zonas servidas pelo metro. Isso explica a procura nos anos mais recentes por concelhos como Amadora, Odivelas ou Almada, onde os preços dispararam”, acrescenta o CEO da Century21, sublinhando que este fenómeno deverá replicar-se noutras localizações onde existe a expectativa da extensão do metro, em que se incluem, por exemplo, Santo António dos Cavaleiros ou Loures.

Dados dos valores do metro quadrado para o primeiro trimestre deste ano, avançados à VISÃO pela Confidencial Imobiliário (ver infografias), mostram, por exemplo, que para a aquisição de um T3 com 120 m² já é necessário desembolsar cerca de 213 mil euros em Almada, €215 mil na Amadora ou €245 mil em Odivelas. São médias dos concelhos, tendo por base as transações (e não os anúncios onde, por regra, os preços são mais altos).

Alexandra Pereira, consultora da Remax Prestige que intermediou a casa vendida à família Cunha, confirma que estas localizações têm absorvido grande parte dos investimentos imobiliários dos clientes que lhe têm chegado. “Tenho acompanhado muitos casais jovens ou famílias da classe média que, por trabalharem em Lisboa, gostariam de comprar aqui a sua primeira habitação. Com rendimentos por agregado familiar que podem ir até aos 2 200 ou 2 300 euros, só conseguem comprar em zonas como Arroios, Olivais ou Marvila e, muitas vezes, num terceiro andar em prédio sem elevador ou para reabilitar”, especifica a responsável.
Zonas “consolidadas” e com bastante procura junto do mercado nacional e também já do estrangeiro, como as Avenidas Novas, Alvalade, Areeiro ou Campo de Ourique, já entram num patamar da classe média-alta, “onde não há casas com valores abaixo dos 300 ou 400 mil euros”.

“A opção acaba, muitas vezes, por recair em periferias como Amadora, Odivelas ou Sintra, preferencialmente junto ao metro ou ao comboio, que permitam um rápido acesso a Lisboa, poupando gastos com combustível e parquímetro”, reforçou ainda a consultora da Remax Prestige.

No Porto, a lógica é a mesma. À impossibilidade de se chegar aos preços praticados no centro ou na Foz, onde o metro quadrado pode chegar facilmente aos cinco mil euros, os casais jovens estão a descobrir alternativas habitacionais em Matosinhos, Paranhos, Ramalde, Leça da Palmeira ou Antas, onde até está a surgir produto novo, com o metro quadrado a rondar os três mil euros, explica Ana Jordão, consultora imobiliária da Predibisa.

Algarve
Região supervalorizada

Albufeira, Lagos, Tavira e Loulé estão entre os concelhos mais caros da região algarvia. Monchique apresenta os valores mais baixos. Aqui, o metro quadrado situa-se nos 876 euros, bem menos de metade das zonas acima referidas. De uma forma global, no distrito de Faro, os preços das casas voltaram a subir 2,5% no primeiro trimestre deste ano em comparação com o período homólogo de 2020. Infelizmente, o rendimento dos algarvios não acompanha a tendência, o que deixa muitas famílias em dificuldades.

“Sentimos que as pessoas estão a repensar o seu modo de vida e a tomar decisões rápidas. Com o teletrabalho, percebem que se calhar já não precisam de dois carros, basta-lhes um. E também fazem contas ao que vão poupar em viagens ao estrangeiro, por exemplo”, detalha ainda.

E também os promotores estão a ajustar-se às restrições, desta vez económicas, impostas pela pandemia. “Muitos promotores com projetos em obra estão a alterar os seus planos de pagamento, exigindo um máximo de 20% ou 30% de sinal, com o restante a ser entregue na altura da escritura através de concessão de crédito. Até há bem pouco tempo, nalguns casos, chegavam a pedir 60% de sinal, mas isso mudou”, conta a responsável da Predibisa.

Foi o que aconteceu com a família Ferraz, que vai sinalizar com 30% um T2 no projeto Mira Douro, promovido pela Promiris e em construção numa zona altaneira das Antas, com uma vista aberta até ao rio. Atualmente a viver em casa própria, um T3 na mesma zona que ainda está a ser pago ao banco, o casal de professores e a filha de 13 anos vão começar página nova numa altura em que a pandemia os obrigou a repensar o seu modo de vida.

“Com a pandemia percebemos que apanhar ar e estar perto de um pulmão verde é muito importante. Levou-nos a dar valor à Natureza e às coisas menos materiais, mas que realmente nos dizem mais”, conta Alexandra Ferraz, 45 anos, realçando a importância da proximidade do verdejante Parque de São Roque, mesmo em frente ao edifício, das varandas espaçosas e da exposição solar que o futuro apartamento irá ter, atributos que, acrescenta, irão compensar perder um quarto, uma vez que a habitação onde ainda vivem é um T3. “E até temos uma varanda. mas é pequena e mal apanha sol, por isso praticamente não a usamos… Na casa nova iremos ter sempre luz desde o nascer até ao pôr do sol e isso para nós é fundamental”, frisa a professora.

A família, que tem um rendimento líquido de 2 700 euros mensais, ainda não decidiu se irá vender o imóvel antigo ou arrendá-lo mas, para avançar com a compra da nova habitação, entre poupanças pessoais e a ajuda dos pais, deverá necessitar de pouco mais de 60 mil euros de crédito à habitação, o que lhe dá tranquilidade relativamente à taxa de esforço que passará a ter.

Capitais de distrito
Onde as casas são mais baratas

Os concelhos do Interior destacam-se pelos baixos preços das casas, cumprindo-se mais uma vez a lei da oferta e da procura. Comprar um T3 com 120 m² na Guarda custa cerca de 78 mil euros, em Portalegre pouco acima dos €82 mil e em Bragança um valor próximo dos €85 mil. A sul, destaca-se ainda Beja, onde um apartamento com três quartos fica por cerca de 95 mil euros. Não muito longe dali, em Évora, os valores disparam – para a mesma área já é necessário desembolsar 164 mil euros.

Preços vão continuar a aumentar
Na análise de dados avançada à VISÃO para o primeiro trimestre deste ano, Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, aponta para um crescimento de preços, em comparação homóloga, de “4% para o distrito de Lisboa, 6,5% para o distrito do Porto e 2,5% para o de Faro”.

Aumentos contidos, mas que preocupam o presidente da APEMIP, Luís Lima, que sublinha a necessidade de intervenção do Estado em zonas muito valorizadas. “Por exemplo, em Lisboa, não há oferta para a classe média. Quando um T1 custa 200 mil ou 300 mil euros, pergunto-me para quem se destina, e não é certamente para jovens que têm um rendimento líquido de mil euros por mês e cuja prestação não deveria ir muito além dos €300 para cumprir a taxa de esforço. Está nas mãos do Estado alterar esta dinâmica, tornando-se um operador ativo no mercado”, reforça o presidente da APEMIP, acrescentando que só com mais oferta de imóveis podem existir preços de habitação mais acessíveis.

A iniciativa, por parte de um número crescente de autarquias, não só em Lisboa e no Porto, de apoiar programas de comparticipação de rendas também não é a solução, defende Luís Lima. “Várias autarquias querem atenuar o problema da habitação através de apoios nas rendas e isso é louvável, mas a verdade é que apenas adia o problema por um ou dois anos. E depois? Eu não acredito que as autarquias vão ter dinheiro todos os anos para este tipo de apoios”, realça o responsável, apelando à intervenção do Estado para a criação de habitação acessível, cuja necessidade, segundo as contas da APEMIP, chega aos 70 mil fogos.
No estudo Habitação Própria em Portugal numa Perspetiva Intergeracional, da Fundação Gulbenkian, uma das principais conclusões aponta precisamente para o facto de “ao contrário das duas gerações anteriores, só uma baixa percentagem de millennials consegue tornar-se proprietária com hipoteca antes dos 30 anos”, registando nas “famílias mais jovens uma quebra de riqueza líquida superior a 50% nos últimos anos”.

Entre as várias fontes que suportam a investigação (dados Pordata, Banco de Portugal, INE, etc.), consta também o Eurobarómetro que, num inquérito feito aos jovens europeus (15-30 anos), apresenta dados relevantes para esta questão. À pergunta “O que leva os jovens a ficarem a viver até mais tarde na casa dos pais”, 63% dos jovens portugueses respondem que não tinham condições para sair.

Família Cunha Comprar ou arrendar?
A família Cunha ainda paga 550 euros de renda por um apartamento em Alfornelos, na Amadora, mas não vai ser por muito tempo. Dentro de três meses, assim que se mudar para a casa que comprou, vai pagar uma prestação de metade desse valor. “A pandemia acelerou a nossa decisão de comprar casa… O dinheiro que ficou ‘congelado’ durante este último ano e não foi gasto em férias nem noutros bens permitiu-nos avançar sem grandes receios”, diz Mónica Cunha, 31 anos. O marido, Henrique, faz as contas: “Dado o rendimento do nosso agregado (1 900 euros mensais), sentimo-nos tranquilos com a decisão.”

“Em 2004, esse percentual era de 55%; mas em 2017 já tinha subido para esses 63% referenciados no estudo e, dados mais recentes da Eurostat, reportando-se a 2019, já apontam para uma subida, ainda que ligeira, de 64% dos jovens portugueses, quando a média na União Europeia é de 48 por cento. Isto é bastante demonstrativo do que está a acontecer à geração dos millennials em Portugal, em termos de habitação”, sublinha Romana Xerez, coautora do estudo (em parceria com Elvira Pereira e Francielli Dalprá Cardoso).
E vai piorar, acredita a investigadora do Centro de Administração e Políticas Públicas, Instituto Superior de Ciências Sociais e Políticas (ISCSP) – Universidade de Lisboa. “É muito previsível que esta situação se agrave bastante nos tempos mais próximos. Não temos uma bola de cristal, mas todos os indicadores apontam para o crescimento do desemprego e o que estava a acontecer com a ‘geração Milénio’, que já tinha sofrido com o impacto da crise de 2008, é que voltará a ter de lidar com uma nova crise de dimensões inimagináveis e de características únicas”, remata ainda Romana Xerez.

Como fazer as contas

Para chegar ao valor final de uma prestação aceitável (seja de crédito à habitação, seja de renda), apure o valor líquido do rendimento mensal do seu agregado familiar:

• Desconte, em cada salário, a contribuição para a Segurança Social e a taxa de retenção na fonte de IRS;
• Some os resultados líquidos dos diferentes salários;
• Apure a percentagem de 35% do rendimento líquido global.

As boas práticas internacionais no que diz respeito à habitação indicam que a percentagem máxima ideal para gastar com a casa corresponde a 35% do rendimento líquido do agregado.

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