É o mais rentável ativo imobiliário do momento, resiliente, sobretudo, em tempos de pandemia e tem entusiasmado investidores de todo o mundo. Em Portugal, começa agora a dar os primeiros passos e promete ser um balão de oxigénio para um problema premente e que não é de hoje – o arrendamento a preços acessíveis.
Chamam-lhe ativos Multifamily, Built to Rent ou Private Rental Scheme (PRS), anglicalismos para designar um produto cujo conceito assenta, sobretudo, na construção de raíz de edifícios residenciais para fins de arrendamento tradicional geridos por entidades institucionais como seguradoras e empresas especializadas.
Esta manhã, a consultora JLL que acompanha alguns dos investidores, maioritariamente internacionais, que perceberam a grande oportunidade que existe em Portugal nesta matéria, veio anunciar que já estão a ser planeados vários projetos residenciais de grande escala e que dentro de cinco anos já estarão disponíveis cerca de 3.000 fogos para arrendamento ao mercado nacional. Esta é uma das principais conclusões do mais recente estudo da consultora, “Multifamily – A market on the rise”, onde se analisa o potencial de desenvolvimento deste setor em Portugal, colocando-o ainda em perspetiva no contexto Europeu.
Lisboa e Porto e respetivas Áreas Metropolitanas são os principais alvos destes investidores, estando atualmente alguns projetos já previstos para a zona da capital, diz a JLL.
Dentro da cidade, os eixos da Alta de Lisboa e Ajuda são as zonas com maior potencial para acolher este tipo de projetos, sendo áreas limítrofes como Miraflores, Carnaxide e Algés também localizações de grande interesse. Mas não só. De acordo com a JLL, “o mercado de Multifamily encontra oportunidades num raio de ação mais abrangente, considerando destinos atrativos os concelhos na margem sul do Tejo, como Almada e Barreiro, além de olhar ainda para Loures, a norte da cidade”.
O forte crescimento da procura para arrendamento nos últimos anos é um dos maiores atrativos para os investidores. Uma das franjas mais expressivas da procura são as classes média e média baixa, que têm dificuldade, agora acrescida pela situação da pandemia, em aceder à habitação para compra num contexto de forte subida de preços e de restrições no financiamento.
As gerações mais jovens são também um motor de procura, procurando aceder à sua primeira habitação sem o ónus da compra, seja porque preferem soluções mais flexíveis seja porque também têm dificuldade em aceder ao financiamento. Por outro lado, continua a existir um crescente fluxo de estudantes e profissionais atraídos por Portugal que não encontram oferta adequadas às suas necessidades, naturalmente mais flexíveis e de maior mobilidade.
“Há uma procura real e latente para o arrendamento nas principais zonas urbanas de Lisboa e Porto, que abrange uma boa diversidade de perfis”, confirma Patrícia Barão, Head of Residential da JLL. “Há um segmento especialmente interessante, com um enorme potencial de crescimento nos próximos anos. São os mais jovens, que hoje não têm resposta para as suas necessidades habitacionais e que procuram soluções mais flexíveis e acessíveis, mas não apenas por questões financeiras. É, acima de tudo, algo geracional e cultural. Os Millennials não querem necessariamente possuir uma casa, querem usar uma casa. Esse é o seu chip para quase tudo e, por isso, valorizam flexibilidade e mobilidade. Vão ser um importante motor do mercado de arrendamento institucional”, acrescenta Patrícia Barão.
A atual inexistência de oferta de arrendamento para responder a esta procura é outro dos argumentos do mercado nacional para atrair investimento institucional para este segmento.
De acordo com o estudo, a oferta para arrendar em Lisboa e Porto é reduzida e bastante pulverizada. Além disso é de baixa qualidade num stock onde boa parte das construções tem mais de 40 anos, apresentando-se assim como desadequada às necessidades da procura, quer em termos de áreas e compartimentação das casas, quer em termos de rendas praticadas.
Além dos bons indicadores de procura e da falta de oferta, Portugal é também um alvo preferencial por estar ainda numa fase muito inicial de desenvolvimento de mercado, não existindo no país um mercado de arrendamento institucional e reconhecendo-se, assim, muitas oportunidades para o lançamento de projetos de grande escala nesta área.
Enquanto alvo de investimento para Multifamily, o mercado nacional beneficia ainda da crescente liquidez existente na Europa e da tendência de maior foco dos investidores neste tipo de ativos, vistos como uma classe de elevada resiliência especialmente em tempos de recessão económica, dada a sua versatilidade na adaptação a outros usos e na capacidade de gerar retornos sustentados a longo-prazo.
O ano de 2019 foi já de forte dinamismo no investimento deste segmento na Europa, com 52,96 mil milhões de euros transacionados, destacando-se países como a Alemanha, com €19,43 milhões de euros de investimento ou a Dinamarca, com 6,96 milhões de euros. 2020 deu lastro a este percurso, especialmente num contexto de menor atratividade dos ativos de retalho e hoteleiros. Nos primeiros seis meses de 2020, o Multifamily movimentou outros €31 mil milhões de euros na Europa.
“O Multifamily é uma classe de ativos de alta resiliência em contextos de contração económica, algo que sai evidenciado neste momento de pandemia. Tem retornos muito interessantes e sustentáveis numa perspetiva de longo-prazo, que é algo em que os investidores estão neste momento muito interessados. Com a vantagem de ser um segmento com um forte potencial de crescimento, especialmente em Portugal, onde a procura é muito forte e a base de oferta é nula”, comenta Fernando Ferreira, Head of Capital Markets da JLL, adiantando que alguns projetos já em estão em desenvolvimento e que nos próximos cinco anos este segmento irá disparar “para um peso de 25%” do total investido no mercado.
“Além disso, num contexto em que existem já mercados bastante maduros na Europa, em que a yield média se situa entre 2,5 e 3,5%, Portugal tem capacidade de oferecer um retorno de 4,5%. Isto rivaliza, no contexto nacional, com o retorno dos escritórios e do comércio de rua”, acrescentou ainda o responsável.
À previsão de yield (taxa de rentabilidade) superior a mercados mais maduros, a JLL destaca ainda como vantagens – pondo frente-a-frente Portugal com outros congéneres Europeus – os preços de aquisição competitivos, a estabilidade económica, social e política, a maior estabilidade dos retornos dos investimentos durante períodos de crise e a credibilidade do destino Portugal especialmente no tema da segurança. Alemanha, Holanda, França, Suécia e Dinamarca são alguns dos mercados europeus de maior maturidade no Multifamily, enquanto Itália, Espanha, Irlanda e Portugal são identificados como mercados emergentes.
“Todos estes fatores estão a indicar uma clara oportunidade para o desenvolvimento de um produto construído de raiz para o arrendamento com escala e qualidade em Portugal, especialmente em torno das cidades mais populosas de Lisboa e Porto. Com a comprovada resiliência do mercado residencial durante a pandemia e o fluxo de liquidez que existe na Europa, há, sem dúvida, um crescente interesse dos investidores em desenvolver produtos Multifamily em Portugal“, rematou ainda Fernando Ferreira.
