Nos últimos três anos repetiu-se sempre a façanha e bateram-se recordes, e, não fosse a pandemia, 2020 fecharia com novo marco histórico na captação de capital para investimento no mercado imobiliário comercial em Portugal, setor que agrega os segmentos dos escritórios, retalho, hotelaria, entre outros.
Mas a cerca de três meses do final do ano, será o balanço totalmente desastroso ou, pelo contrário, revelará alguma resiliência apesar da singular situação em que vivemos? Nuno Nunes, diretor de investimento da consultora CBRE, deu algumas pistas na I Conferência da Promoção Imobiliária (COPIP) que se realizou esta semana, numa iniciativa da APPII – Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários, com coorganização da Vida Imobiliária.
Pela positiva e contra todas as expectativas, o analista adiantou que o setor da hotelaria e do retalho de rua continuam no foco dos investidores. Já sem surpresa, os ativos-estrela do período anterior, os centros comerciais, estão agora colocados em suspenso nas decisões de compra dos grandes fundos que acompanham as alterações no padrão de consumo provocadas pela pandemia e que se encontram ainda muito ligadas ao comércio eletrónico. “No setor hoteleiro, que na fase inicial da pandemia foi muito afetado na captação de investimento e ainda continua a ser em termos de operação, já existe a perceção junto dos investidores que o efeito da pandemia será transitório. Não tanto no segmento ‘corporate’ (hotéis que assentam a sua atividade nas viagens de negócios), mas começa a ser notório o interesse no segmento de lazer”, apontou o responsável da CBRE na sua intervenção no palco virtual da COPIP que contou com figuras de peso do setor, entre promotores, investidores e responsáveis da banca.
O diretor do departamento de investimento da CBRE garantiu ainda que vão mesmo “surgir boas surpresas até ao final deste ano e na primeira metade de 2021”, envolvendo transações de hotéis no valor de largos milhões. “Temos registo de pelo menos 600 milhões de euros em operações que estão a ser negociadas neste momento no setor da hotelaria”, adiantou ainda.
“Também o retalho de rua que está muito ligado à performance turística e que sofreu um abrandamento significativo durante o primeiro semestre, já começa a mostrar indícios de que vai assistir a transações relevantes até ao final do ano”, referiu Nuno Nunes, acrescentando que, por enquanto, o segmento dos centros comerciais continua afetado negativamente pela pandemia, sendo encarado com cautela pelos players do investimento imobiliário.
Outra grande novidade que se começa a delinear no mercado imobiliário de rendimento é o interesse dos investidores internacionais (que representam cerca de 90% do investimento total que é feito em Portugal) por promoção imobiliária com componente mista de venda e arrendamento. “O setor residencial tem passado incólume nesta crise. Na maior parte dos mercados europeus continuamos a ver volumes de investimento idênticos e, em alguns países, até superiores ao período pré-Covid. Basta dizer que na última década o volume de investimento multiplicou-se por dez – partindo de uma base de 5,9 mil milhões, passou-se para 60 mil milhões em 2019”, apontou o responsável, referindo que a pressão da procura no mercado de arrendamento começa finalmente a estimular a oferta. “Posso dizer que estamos neste momento a trabalhar com vários promotores que decidiram não alocar a totalidade dos seus projetos na opção ‘build to sell” mas também colocar uma parte para arrendamento. Estão reunidas todas as condições para que este mercado floresça em Portugal”.
Há muito implementado em países como os Estados Unidos, Alemanha ou Reino Unido, o modelo PRS (Private Rental Sector) tem atraído milhões de euros de investidores como fundos de pensões e seguradoras que investem e gerem carteiras de edifícios alocados ao arrendamento. Só no Reino Unido, por exemplo, estima-se que este mercado residencial de rendimento vá movimentar 75 mil milhões de euros até 2025.
Igualmente com bastante potencial para crescer graças ao impulso dado ao comércio eletrónico assente nas novas necessidades impostas pela pandemia está o setor da logística e armazenagem. Porém, disse o responsável, o interesse por parte dos investidores não é correspondido pela oferta.”Neste setor há uma situação paradoxal: apesar de haver uma procura elevada por parte dos investidores, há pouco produto para comprar. Existem players relevantes com quotas importantes neste mercado mas não estão claramente com vontade de vender”.
Seja como for, e independentemente da retração em alguns setores, o diretor de investimento da CBRE fez questão de sublinhar que apesar da pandemia “vamos voltar a registar um dos melhores anos de investimento imobiliário de sempre, o que é demonstrativo de duas coisas – que há liquidez abundante junto dos mercados internacionais e que a percepção de risco para Portugal junto dos investidores é muito distinta daquela que existiu na crise de 2008/2009”.
Nesta primeira edição do COPIP, a ideia transversal a todos os painéis do evento (que contou com diversos oradores), foi o papel essencial do imobiliário no processo de retoma da atividade. O economista Augusto Mateus sublinhou que o “imobiliário tem de estar no coração de um verdadeiro plano de recuperação económica depois desta crise” e o CEO do Millennium bcp, Miguel Maya, reforçou, dizendo que “o imobiliário pode ser claramente um dos setores vencedores desta crise”.
A elevada resiliência que o setor tem demonstrado ao choque pandémico foi apontada como uma das principais razões que posicionam o imobiliário na linha da frente para a retoma económica do país. “O setor residencial é o principal reflexo desta resistência, com os preços a manterem-se estáveis e a procura a permanecer ativa”, fez ainda notar o anfitrião do evento, Hugo Santos Ferreira, Vice-presidente Executivo da APPII, reforçando que é “essencial criar condições para manter o ciclo de investimento, envolvendo os privados”.
Para manter o ciclo de investimento ativo e impulsionar o relançamento da economia, os promotores voltaram a reclamar algumas medidas, com destaque para a eliminação da morosidade dos processos de licenciamento e a redução do IVA na construção para 6%.
