Passaram, em outubro último, 10 anos sobre a lei que aprovou os benefícios fiscais à reabilitação urbana. Desde essa data, vários factos revolucionaram o mercado imobiliário das principais cidades em Portugal: a alteração à lei das rendas em 2012, o aumento exponencial do turismo, o contexto económico favorável, a maior disponibilidade de capital, as baixas taxas de juro e os vistos gold. O bom clima, o custo de vida atrativo e a segurança que se vive em Portugal estimularam ainda mais estes acontecimentos.
Em Lisboa, e após mais de 6 anos de reabilitação intensa, entrámos este ano num novo ciclo. O investimento não abrandou, apenas mudou. Por um lado, há uma clara tendência de afastamento do centro tradicional. As zonas do Castelo, Alfama, Baixa e Chiado já não apelam tanto aos investidores. A expansão para outras zonas da cidade deve-se à própria evolução do mercado: à saída de escritórios da Baixa e da Avenida da Liberdade, à relação da oferta com a procura, à evolução dos preços e também à criação de zonas de contenção de unidades de alojamento local – um conceito que muito contribuiu para a renovação do centro da cidade. Por outro lado, os investidores estão mais prudentes porque os preços subiram muito e estão a nivelar, particularmente nas zonas onde houve mais reabilitação e, sobretudo, porque as medidas legislativas dos últimos 18 meses (que vieram proteger atuais inquilinos) voltaram a fazer aumentar a incerteza e o risco, limitando novamente a intervenção em edifícios ocupados. O mercado da reabilitação e da regeneração urbana está, assim, a adaptar-se e vai entrar em 2020 mais maduro, profissional, eficiente e exigente.
Alguns investidores e promotores estão também a afastar-se da reabilitação para se focarem na promoção nova, procurando dar resposta à enorme procura de habitação por parte da classe média. Esta é uma tendência que será reforçada em 2020 com o arranque da construção de novos projetos, tanto dentro da cidade como nos concelhos limítrofes. Este segmento de mercado aposta numa escala e estrutura de custos completamente diferente da reabilitação, encontrando as melhores condições para crescer no seguimento de um período de crescimento económico e não tanto numa fase de saída de uma crise financeira.
Dentro da cidade, o eixo ribeirinho entre o Cais do Sodré e Alcântara é, neste momento, um dos alvos preferenciais de investidores e promotores, com vários projetos relevantes de construção nova anunciados para os próximos três anos. Este é o eixo da cidade que mais vive o rio, está bem servido de transportes públicos e de infraestruturas e tem, por isso, mais capacidade para atrair empresas e novos residentes. O eixo Saldanha/Avenida da República/Campo Grande é o outro alvo preferencial. Verdadeiramente no centro da cidade, agrega as melhores acessibilidades e a rede mais abrangente de transportes públicos, goza da proximidade às principais universidades e materializa uma imagem urbana mais moderna que vai ser certamente acentuada com os novos projetos mistos de escritórios, retalho e habitação previstos para os terrenos da antiga Feira Popular e junto ao Estádio de Alvalade.
Lisboa está a fazer o seu caminho de regeneração e de modernização e está a provar que, à semelhança de outras grandes cidades mundiais, os problemas urbanos não se resolvem com superproteção mas sim com ações e incentivos que reativem a economia e que atraem atividades e pessoas.
