Conventos, hospitais, quartéis, prédios devolutos. No total são cerca de 50 imóveis do Estado que vão ser alocados ao Programa de Arrendamento Acessível (PAA), uma medida que foi aprovada em Conselho de Ministros e que se insere precisamente no chamado Plano de Reabilitação de Património Público para Arrendamento Acessível.
Aquele que foi o primeiro hospital psiquiátrico do país, o hospital Miguel Bombarda, fundado em 1848 e desactivado há mais de uma década, é um dos imóveis mais emblemáticos nesta carteira de edifícios pela sua localização e escala (cerca de 40.000 m2). Mas, como realçou o ministro das Infraestruturas e da Habitação, Pedro Nuno Santos, a oferta abrange imóveis de norte a sul do país. “Com este instrumento, o Governo está a reabilitar o parque habitacional público que neste momento está sem qualquer utilidade”, referiu o ministro, dando como exemplos o já citado Hospital Miguel Bombarda e o Quartel do Cabeço da Bola, ambos em Lisboa, cidade onde mais se sente a falta de habitação acessível para a classe média.
Estes imóveis abrangidos no Plano integrarão o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado ou o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
O investimento de reabilitação para colocação destes prédios no mercado de arrendamento, quando integrem o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE) terá como participante o Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, que investe em vários instrumentos, incluindo fundos imobiliários, para garantir o financiamento da Segurança Social, tendo legalmente de obter uma rentabilidade superior a 4% do seu investimento, explicou o ministro.
No caso de a reabilitação gerar preços demasiado elevados “nada impede que o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana arrende esses imóveis e depois os subarrende, caso o preço do imóvel reabilitado se mantenha muito alto para a classe média”, sendo a diferença compensada pelo Orçamento do Estado, disse Pedro Nuno Santos, na conferência de imprensa após o Conselho de Ministros.
Senhorios contestam
O programa de Arrendamento Acessivel entrou em vigor na passada segunda-feira e já originou reações opostas.
A Associação Lisbonense dos Proprietários (ALP), em representação dos senhorios da capital, veio criticar a desigualdade de tratamento entre as rendas mais antigas (contratos anteriores a 1990), “que continuam a estar congeladas por activa intervenção política deste Governo e das forças que o sustentaram no poder” e as rendas mais recentes, que poderão beneficiar do PAA.
“Um imóvel na cidade de Lisboa, com três assoalhadas, um contrato de arrendamento de cinco anos e uma renda mensal de até 1150 euros, passou, a partir do dia 1 de julho a ter isenção fiscal integral da taxa liberatória de 28% dos rendimentos prediais, no âmbito das novas regras do Programa de Arrendamento Acessível do Governo. Todavia, uma outra habitação, com as mesmas três assoalhadas, numa das mais centrais freguesias da capital (Arroios), e uma renda vitalícia mensal congelada há décadas, no valor de €4,99, terá que entregar ao fisco 28% desse valor para efeitos de IRS”, exemplifica a ALP, em comunicado, lembrando que do universo que representa, “mais de um terço dos contratos de arrendamento (38,5%) são anteriores a 1990 – ou seja, são casos de rendas antigas, congeladas”.
A associação sublinhou ainda que “a realidade dos imóveis dos associados ALP e que representam os senhorios tradicionais mostra que o valor médio de renda mensal em contratos celebrados após 1990 é de €512,92, e o valor médio de renda mensal, em contratos antigos, anteriores a 1990, é 40% inferior, fixando-se em €203,34 mensais. Sobre estes valores, esmagadoramente abaixo dos valores do Programa de Arrendamento Acessível do Governo, continuará a incidir IRS, que confisca três rendas por ano aos senhorios exclusivamente para a liquidação deste imposto”.
Mediadores aprovam
Também a rede imobiliária Century 21 Portugal fez contas e apresentou um estudo onde é feita uma simulação numa amostra de contratos de arrendamento fechados recentemente para perceber se existiam vantagens para senhorios e inquilinos em aderir ao PAA. E a conclusão é que o PAA seria rentável para ambas as partes.
Com base numa amostra aleatória de 119 casos reais de arrendamento, efetuados nos primeiros cinco meses deste ano na rede da marca, apurou-se que “em mais de metade dos casos os proprietários teriam claros benefícios em aderir ao PAA, mesmo tendo em conta a contratação do seguro obrigatório e sem contabilizar a vantagem decorrente de uma possível isenção de IMI por parte dos municípios respetivos”.
Esta vantagem traduzir-se-ia num benefício médio anual entre os 863 € por ano mesmo no cenário mais penalizador e de 1160 € no cenário mais favorável, concluiu o estudo. A esta vantagem acresceria a redução do risco ao abrigo deste programa”.
Já no que respeita à procura, e tendo em conta somente o universo de habitações com custos de seguros ao preço atual de mercado, “as vantagens de adesão ao PAA são evidentes, dado que o número de famílias abrangido seria de 71. A adesão ao PAA representaria para as famílias uma poupança média de 1 176 € por família”, apurou-se ainda.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal sublinhou que o “programa do Arrendamento Acessível não é uma solução para todos os proprietários nem para todos os inquilinos – em particular nas zonas de maior pressão turística – mas esta simulação conclui que num número muito significativo de casos esta opção poderá ser vantajosa, tanto para os proprietários como para as famílias arrendatárias”.
Outro aspecto positivo que o PAA revela, acrescentou ainda o responsável, “passa pelo estímulo à profissionalização do mercado de arrendamento em Portugal- que atualmente atinge níveis de informalidade muito preocupantes – dado que a opção de formalização dos contratos de arrendamento com o PAA, os benefícios fiscais e de segurança, são fatores que compensam abandonar a prática de não efetuar contratos de arrendamento formais e registados, o que aporta maior rigor e transparência ao mercado, aumenta a segurança para os proprietários e arrendatários, e promove a eficiência fiscal”.
A marca está já a formar a sua rede de consultores imobiliários para poder prestar todos os esclarecimentos sobre o Programa de Arrendamento Acessível, quer aos proprietários, quer às famílias.
