Durante muitos anos fui defensor da legislação aplicada ao setor da Mediação Imobiliária em Portugal, estava bastante bem-feita e adequava-se à época. O antigo DL 211/04, na minha opinião, foi uma base clara de orientação para a profissionalização e regulamentação deste sector, com as alterações feitas em 2011 e nos anos sucessivos a este, a lei da Mediação Imobiliária tem vindo a levantar algumas restrições que na altura foram pouco sentidas, ou eram até pouco relevantes devido ao período de recessão em que o país se encontrava, período este com um forte impacto para todo o sector imobiliário e em particular, para a Mediação Imobiliária.
Mais tarde, com a mudança de ciclo típica do setor e com a entrada numa fase de recuperação, o mercado, que hoje está em alta, permitiu a proliferação de entrada de novos players e quando digo novos, refiro-me a novas pessoas que começaram a exercer pela primeira vez a atividade de Mediação Imobiliária pois viam neste mercado uma oportunidade de negócio. Estas alterações, a meu ver, trouxeram novas necessidades de regulamentação que até hoje não estão a ser postas em prática, o que as torna cada vez mais urgentes para uma maior orientação e profissionalização destas novas pessoas.
Se pudesse contribuir para uma eventual alteração da lei, teria as seguintes sugestões para pôr em cima da mesa:
1 – Código de Ética – Proposta de revisão com implementação de cariz obrigatório de um novo código de ética que comprometesse todos os players desta atividade, mas em especial, os Mediadores (Brokers) e os Agentes Imobiliários para uma atividade de serviço mais regulamentada e homogénea. O código de ética deveria ter, em caso de incumprimento de determinadas regras, penalizações graves, que no limite, pudessem retirar a capacidade de exercer a profissão durante um período de tempo perante uma irregularidade muito grave que comprometesse a imagem do setor, tal como acontece com as cartas de condução, poderia ser estipulado um sistema de pontos;
2 – Licenças Profissionais – As licenças não deveriam ser emitidas apenas para o Mediador (Broker), mas também o Agente Imobiliário. A licença deveria ser obtida com a verificação do cumprimento de diversos requisitos que garantissem um nível de profissionalização, entre estes, a formação. Nada de extraordinário pois os decretos de lei anteriores previam esta situação face à atividade da figura do Angariador Imobiliário, hoje em dia extinta ao nível da licença e legislação. Poder-se-ia até, e para facilitar, optar por modelar a licença AMI (atualmente para Mediadores) adaptando-a para Agentes, acrescentado e retirando alguns requisitos que não fazem sentido, como acontece no caso da legislação italiana;
3 – Formação – Como consequência dos pontos anteriores, a formação seria a base da profissionalização do sector e por isso deveria ser considerada para o licenciamento e para a capacitação do exercício da profissão, assim sendo, deveria ser obrigatória, contínua e associada à caducidade da licença no caso de não realização e aproveitamento formativo. Na minha opinião não basta exercer a profissão e ter um número elevado de transações para ser um profissional, um profissional investe na constante melhoria do seu serviço e do seu setor, por conseguinte, a revisão clara dos cursos formativos seria uma prioridade, pois o Agente e também o Mediador, deveriam ser formados não apenas na área operacional (exemplo: técnicas de angariação ou venda), mas também em áreas como: gestão de documentação; apoio jurídico; técnicas de construção e materiais; avaliação imobiliária; entre outras.
4 – Exclusividade – É notório o avanço tecnológico, tal como também é notória a democratização e acesso à informação. Mais tarde ou mais cedo a maior parte da informação estará disponível para todos e os Mediadores e Agentes Imobiliários que quiserem continuar a exercer a sua profissão minimizando o risco de concorrência desleal e pouco correta, deveriam repensar a sua forma de trabalhar e o seu propósito, sendo que a exclusividade, na minha opinião é a base para melhor servir o cliente (seja ele vendedor ou comprador) e de certa forma, é também o que garante a proteção do seu trabalho e investimento em tempo e promoção durante a vigência do Contrato de Mediação Imobiliária. Assim sendo e nessa perspetiva, a lei deveria defender ainda mais o Contrato de Mediação Imobiliária em Exclusivo, para que pudesse servir de elemento influenciador central do serviço dedicado ao cliente, que na minha opinião se deve basear em partilha e referenciação entre profissionais, o que de certa forma abre espaço para uma maior motivação de implementação de sistemas de MLS (Multiple Listing Services) que são verdadeiras bases de dados de acelaração de partilha de angariações entre profissionais. Esta mudança seria muito bem-vinda para promover a transparência entre as transações e também a possibilidade de se ter uma melhor visão e análise face a números de mercado;
5 – As zonas cinzentas – Preencher o vazio e evitar as zonas cinzentas da lei onde normalmente a mediocridade do profissional e dos fora da lei se refugiam, como por exemplo:
– Na solicitadoria ilícita;
– No overprincing, no sentido da colocação dos honorários por cima do preço de venda estipulado para um determinado imóvel;
– Na indefinição e pouca clareza dos motivos para uma rescisão por parte de um cliente face ao Contrato de Mediação Imobiliária em regime de exclusividade, mas principalmente, em regime aberto;
– Na gestão do conflito de interesses das vendas imobiliárias feitas por mediadoras imobiliárias e cujo o objeto não é a venda de um imóvel, mas sim a mediação.
– Na definição clara de que a mediação imobiliária é cada vez mais a representação de uma das partes, vendedor e comprador.
Com certeza há muitos mais contributos a dar para uma eventual modificação da atual legislação que precisa urgentemente de atualização para acompanhar a realidade de outros países onde a Mediação Imobiliária é mais evoluída. Neste sentido é imprescindível antes de mais, ouvir e escutar os verdadeiros profissionais (Mediadores (Brokers) e Agentes), para que depois, através de uma comissão, se pudesse apresentar propostas de alteração com bases fortes para a profissionalização e credibilização do setor.
Termino como comecei, legislação precisa-se. A criação de uma base de alteração da legislação atual tem de se apoiar na elaboração clara e séria de um código de ética que para ser respeitado, tem de recorrer a penalizações dissuasoras acreditadas e supervisionadas por uma entidade competente e proactiva que garantisse o cumprimento das regras estabelecidas e a aplicação do código de ética que a Mediação Imobiliária precisa.
