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“O mercado, per si, não é solução para as famílias da classe média”

Imobiliário

Marcos Borga

A secretária de Estado da Habitação não tem dúvidas: “É preciso aumentar muitíssimo a oferta pública”, diz, perante os preços proibitivos e a falta de casas para arrendar

Marisa Antunes

A secretária de Estado da Habitação, Ana Pinho, fala da importância da Lei de Bases e também da sua expectativa em relação ao programa que prevê estimular o arrendamento para a classe média e que entrou em vigor na passada semana. Habitação para os mais carenciados e agravamento do IMI para os prédios devolutos são outros temas abordados.

Quantas famílias estão a precisar da ajuda urgente do Estado?

O levantamento nacional feito com respostas dos vários municípios veio mostrar que, pelo menos, 26 mil famílias estão em situação de grave carência habitacional. E, adicionalmente, percebemos que o mercado, per si, não é solução para garantir que até as famílias com rendimentos de classe média tenham acesso à habitação.

O que está a ser feito para ir ao encontro dos mais carenciados?

Repare que é a primeira vez, em largas décadas, que o Estado diz que a principal aposta é a de aumentar o parque público de habitação, quando se está desde os anos 90 a aliená-lo, a reduzir a oferta pública. É uma inversão completa. Hoje, só 2% do parque habitacional é público, o que é pouco para dar resposta às graves carências. É preciso aumentar muitíssimo a oferta pública. A nova geração de políticas de habitação tem uma meta que pode parecer baixinha, pois aponta para uma subida dos atuais 2% para os 5% em dez anos, mas isso é mais do que duplicar o que temos hoje – quantitativamente, são mais 170 mil casas.

Portugal foi, em 2018, o país da União Europeia onde os preços da habitação mais subiram. Há luz ao fundo do túnel para a classe média?

Criou-se uma situação em que havia quase um gap: há uma oferta pública de arrendamento – embora, como já disse, não seja suficiente – para os mais carenciados dentre os carenciados e, por outro lado, há uma oferta no mercado para os mais desafogados. Mas não há resposta para as pessoas de rendimentos baixos ou médios. Também para elas precisamos de ter oferta pública. Para esse fim, foi criado o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, cujo primeiro objetivo é a mobilização de todo o parque devoluto ou disponível do Estado para a realização de obras de reabilitação e a sua disponibilização no mercado de arrendamento a custos acessíveis.

Quantos imóveis fazem parte atualmente desse fundo?

São quase 300 imóveis que estão sinalizados. Neste momento, estão a começar as avaliações, a desenvolver-se estudos, alguns projetos já estão em curso com o objetivo de mobilizar tudo o que é recurso público construído, não só do Estado central mas dos municípios e das instituições do terceiro setor, para a sua reabilitação e disponibilização. Considerou-se ser essencial promover não só programas municipais específicos mas também a própria oferta privada. E aí foi feito o Programa de Arrendamento Acessível, que não tabela os preços por tipologias como tem sido feito, tem antes uma fórmula própria de aferição do valor de referência do arrendamento para cada zona em particular e os proprietários ficam isentos de tributação em IRS e IRC se disponibilizarem com preços, pelo menos, 20% abaixo do que a fórmula de valor de referência lhes indica para a sua casa especificamente. Ou seja, o valor de renda máximo é aferido habitação a habitação, tendo em conta as suas características específicas: o estado de conservação, a área, se está equipado, mobilado, se tem estacionamento e por aí fora.

O Programa do Arrendamento Acessível entrou em vigor a 1 de julho. Quais são as suas expectativas?

Este programa traz duas vantagens grandes: uma é a isenção de tributação e, por outro lado, dá também uma maior segurança porque acoplado vem algo que o setor sempre pediu, que é o acelerar da criação de seguros de arrendamento também a preços acessíveis e em condições atrativas tanto para proprietários como para arrendatários.

Segundo a nova lei, “a renda deve ser, pelo menos, 20% inferior ao Valor de Referência”, na zona em que se insere. Mas os preços das rendas no centro de Lisboa estão proibitivos…

Claro que nas zonas onde o mercado esteja mais quente, descer 20% não é suficiente para dar resposta a todas as famílias em dificuldades – irá ajudar muito uma parte das famílias, mas para as outras precisamos sempre de oferta pública e de outra coisa: os programas municipais que podem juntar a esta isenção de tributação de impostos a própria cedência de terrenos em direito de superfície, as isenções de IMI e afins. Adicionalmente, também foi feita a revisão, este ano, da Portaria 65/2019, que era de 1997, e que agora, com critérios atualizados, permite aceder ao Regime de Habitação a Custos Controlados, o que nos dá 6% de IVA. Ou seja, juntando estas duas situações, temos um enquadramento no qual o município ou o promotor público ou privado pode aceder a um regime que promove a construção ou a reabilitação, pois fica coberto por uma taxa reduzida de IVA de 6%, com isenção de IRS e de IRC. Por fim, apostámos numa terceira medida. Onde podemos ir ainda buscar mais oferta? Aos devolutos. Achamos que é contra o interesse público existirem imóveis devolutos. Por essa razão, deu-se aos municípios a possibilidade de delimitarem as zonas de pressão urbanística no seu território e de aplicarem um agravamento de IMI significativo, garantindo que os imóveis são, de facto, colocados no mercado.

Quando se verá o impacto desta medida de agravamento do IMI?

A possibilidade de agravamento do IMI foi aprovada este ano. O que quer dizer que os municípios têm até outubro para levar às respetivas assembleias municipais esta proposta.

Medidas como a que entrou recentemente em vigor em Berlim, onde ficou estipulada uma renda máxima para controlar os preços no centro da cidade, não poderiam fazer sentido em Portugal?

Penso que o efeito seria extremamente perverso. Por duas razões: nós temos 2% de parque habitacional público; a Alemanha tem acima de 20 por cento. A segunda razão é que o número de habitações em arrendamento tem caído, com a concorrência de outras formas de exploração, ou seja, muitos proprietários optaram pelo Alojamento Local ou até por vender para capitalizar as receitas ou aproveitar o momento favorável do mercado. Se fizéssemos uma medida desse tipo que fosse muito limitadora, acreditamos que parte significativa do que está no parque de arrendamento seria desviada para outros fins.

A Lei de Bases da Habitação foi finalmente aprovada. Que impacto terá no setor?

Será histórico para o País. Nós temos em Portugal o direito à habitação constitucionalmente consagrado, mas na prática as respostas têm sido muito assimétricas ao longo do tempo. Quando este Governo entrou em funções, não havia instrumentos de apoio a soluções de habitação há cerca de dez anos! Ou seja, a política de habitação, em particular por causa da questão das barracas, na década de 90, teve um impulso interessante. Também foram surgindo apoios ao arrendamento, depois o apoio à compra de casa, mas a seguir houve um esvaziamento e quase um secundarizar das necessidades habitacionais, partindo-se do princípio de que o mercado estaria já a resolver os problemas. Deixaram de se ter em conta graves situações de carências habitacionais. Dou um exemplo: trabalhei em aldeias do Interior do País, com casas lindas, que nos levam, a nós, que viemos da cidade, a exclamar “que lindo, que ar bucólico!”, mas entramos e não têm uma casa de banho ou têm fumeiros que provocam problemas respiratórios terríveis… Isto para dizer que a erradicação de parte do problema das barracas não foi, de todo, o eliminar das graves carências habitacionais do nosso país.