O centro do Porto à semelhança de Lisboa está a passar por uma autêntica revolução imobiliária, um processo muito alicerçado no aumento do turismo e no alojamento local. Mas serão também os estrangeiros os principais clientes do produto imobiliário que está a surgir no mercado? Não, os principais investidores são nacionais, conclui um estudo sobre o mercado residencial do Porto realizado pela promotora Avenue, em colaboração com a consultora Predibisa e com o apoio da Câmara Municipal do Porto.
O estudo feito a partir do levantamento da oferta dos últimos três anos e com cerca de 2900 frações analisadas em cinco zonas diferentes, conclui que “o mercado residencial da cidade capta apenas 16% de compradores internacionais. Ou seja, a maior parte dos compradores são nacionais”.
Outro dado apurado mostra que o valor médio por m2 no concelho do Porto é de 3.617€, com uma maior incidência de oferta de T1: cerca de 35% das habitações têm esta tipologia.
Quanto à oferta percebe-se que a Avenida dos Aliados é o epicentro do desenvolvimento de novos projetos imobiliários com a sua envolvente a atrair a maior parte dos novos projetos residenciais (47% ou seja 117 imóveis). É também a zona da Invicta com o valor médio mais elevado com 4.977€/m2, seguido da zona Ocidental (Aldoar/Foz do Douro/Nevogilde) com um preço médio de 4,790€/m2, e da Riverside (Lordelo de Ouro/Massarelos), que regista 4.203€/m2. O Centro concentra 85% de todo o investimento estrangeiro no Porto.
Aniceto Viegas, diretor geral da Avenue, interpreta estes dados como a confirmação de uma mudança: “Estamos a assistir ao alargamento do centro de gravidade do segmento alto da Foz para o Centro e para a Riverside. Estas zonas mais caras ganharam novo dinamismo porque se reinventaram. O Innovation District (Paranhos/Ramalde, junto ao polo universitário) é a zona emergente de destaque que poderá dar uma resposta adequada à procura futura. É também uma das zonas prioritárias de desenvolvimento da Câmara Municipal do Porto”, refere-se em comunicado.
Os indicadores trabalhados no estudo revelam que 9% dos empreendimentos do Porto são localizados na zona Riverside, o que coloca esta área como uma nova zona de desenvolvimento, que liga o Centro à Zona Ocidental. A Riverside é também a zona que apresenta o segundo valor médio de venda mais elevado, com o preço médio 16% mais alto que a média da cidade.
Já a zona Oriental (Bonfim/Campanhã) dispõe de 17% da oferta total de empreendimentos, a um preço de venda de 3.043€/m2, 16% abaixo do valor de referência. Aqui destaca-se o Bonfim, que representa 71% desta amostra.
A zona Ocidental é aquela que apresenta o valor médio de venda por m2 mais elevado, registando uma média de 4.790€/m2, cerca de 32% acima do valor de referência. Aqui encontra-se 17% da oferta da cidade e é onde estão localizados os empreendimentos de melhor qualidade (74% de categoria A) e com a maior oferta de tipologia T4.
A microzona da Foz é a mais cara desta zona (5.526€/m2 de valor médio), sendo também aqui que se encontra 65% da oferta desta zona.
100 novos empreendimentos até 2022
Em relação às perspetivas de evolução do mercado, o estudo antecipa que o Porto vai continuar a ver o seu mercado habitacional em evolução. Foram identificados quase 100 empreendimentos na cidade – cerca de 190 mil m2 de área de construção – que estão no pipeline para os próximos anos e que irão manter a dinâmica do setor imobiliário residencial do Porto. O estudo prevê que, no período 2020 a 2022, deverão estar no mercado cerca de 2.600 frações, mantendo assim uma oferta em linha com os anos anteriores.
“As zonas Innovation District e Centro são as que antecipamos que apresentem mais perspetivas de dinamização do mercado. Fruto do plano estratégico da cidade, concretamente de revitalização e reabilitação destas duas zonas concretas da urbe, vamos assistir a um maior vigor no desenvolvimento do património privado e público. Em termos de fogos, a Innovation District terá 40% da oferta futura e o Centro 25%”, conclui Aniceto Viegas.
Para a zona Innovation District prevê-se a maior área de construção, mais de 65 mil m2, e uma oferta de preço mais orientada para os compradores nacionais. Já o Centro, continuará a concentrar o maior número de empreendimentos em fase de desenvolvimento, ou seja com menos fogos por empreendimento, com oferta prevista para os próximos três anos.
Uma dinâmica de mercado realçada por João Nuno Magalhães, diretor geral da Predibisa, que subinhou “a capacidade de crescimento do mercado do Porto”: “Até agora foram os compradores nacionais quem mais se destacaram. Novas linhas áreas impulsionarão este crescimento.”
O Innovation District representa 13% da oferta da Invicta e tem um preço médio de 2.725€/ m2, 32% abaixo da referência da cidade. Caracteriza-se por deter maioritariamente empreendimentos de grandes dimensões, com uma média de 25 frações, e será a zona que terá a maior oferta no futuro.
Innovation District e Centro com maior dinamismo até 2022
Em relação às perspetivas de evolução do mercado, o estudo antecipa que o Porto vai continuar a ver o seu mercado habitacional em evolução. Foram identificados quase 100 empreendimentos na cidade – cerca de 190 mil m2 de área de construção – que estão no pipeline para os próximos anos e que irão manter a dinâmica do setor imobiliário residencial do Porto. O estudo prevê que, no período 2020 a 2022, deverão estar no mercado cerca de 2.600 frações, mantendo assim uma oferta em linha com os anos anteriores.
“As zonas Innovation District e Centro são as que antecipamos que apresentem mais perspetivas de dinamização do mercado. Fruto do plano estratégico da cidade, concretamente de revitalização e reabilitação destas duas zonas concretas da urbe, vamos assistir a um maior vigor no desenvolvimento do património privado e público. Em termos de fogos, a Innovation District terá 40% da oferta futura e o Centro 25%”, conclui Aniceto Viegas.
Para a zona Innovation District prevê-se a maior área de construção, mais de 65 mil m2, e uma oferta de preço mais orientada para os compradores nacionais. Já o Centro, continuará a concentrar o maior número de empreendimentos em fase de desenvolvimento, ou seja com menos fogos por empreendimento, com oferta prevista para os próximos três anos.
