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Imobiliário: "A oferta continua direcionada para o rendimento e não para as necessidades das famílias portuguesas"

Imobiliário

Francisco Quintela (esq) e Carlos Penalva da Quintela e Penalva - Real Estate

Marcos Borga

O aumento dos custos do alojamento local vai dinamizar o mercado de arrendamento de longa duração, acreditam os sócios da consultora Quintela & Penalva

Marisa Antunes

São especializados no segmento médio-alto a alto do mercado imobiliário e, em três anos, viram o seu volume de faturação triplicar para os atuais 150 milhões de euros. A consultora Quintela & Penalva, dos sócios Francisco Quintela e Carlos Penalva, ganhou recentemente o prémio Real Estate Company Of The Year – Portugal 2019, atribuído pela International Investor Magazine, que destaca organizações e pessoas singulares pela excelência e agilidade na indústria financeira a nível mundial. Numa análise ao mercado da Área Metropolitana de Lisboa, os dois sócios apontam algumas tendências, entre as quais o reforço da oferta no arrendamento clássico, motivado pela retirada de unidades em alojamento local, o interesse crescente dos aforradores espanhóis ou as novas zonas de expansão imobiliária para a classe média, onde se inclui Oeiras.

A que se deve o crescimento muito rápido que tiveram nos anos mais recentes?

Francisco Quintela (FQ): Em 2011-2012, quando reestruturámos a empresa, começámos a envolver-nos com outro tipo de mercado que não existia até então em Lisboa... A cidade esteve sempre centrada apenas no mercado residencial de usados e de novos, quando apareciam, não se podia considerar luxo. Com o crescer do turismo em Portugal, começaram a aparecer clientes com maior capacidade financeira e muito mais exigentes com a qualidade dos imóveis...

Carlos Penalva (CP): O que também fizemos, nos últimos seis meses, foi criar um departamento de raiz e a 100% dedicado ao mercado de arrendamento, que cada vez mais terá procura junto do mercado internacional e do mercado português.

Essa aposta no arrendamento tem que ver com a evolução no mercado de alojamento local?

FQ: Sim. Neste momento o mercado do alojamento local assenta em empresas que têm uma grande quantidade de apartamentos e em pequenos aforradores que compram dois, três, quatro apartamentos, mas não têm escala e, ao fim de dois anos, estão esgotados.

CP: Eu diria mesmo que os tais pequenos aforradores, que fazem arrendamento tradicional hoje em dia, até já têm rentabilidades superiores ao do short rental, não pela rentabilidade em si (em comparação) mas devido ao custo operacional. Muitos pequenos aforradores estão a desistir do arrendamento de curta duração e a passar para o arrendamento de média e longa duração. Isso não é uma tendência de curto prazo, já existe. O volume de transações no mercado de arrendamento clássico vai aumentar bastante.

E quem arrenda?

FQ: Existem muitos clientes estrangeiros que optam, primeiro, por arrendar para experimentar a casa, o bairro, a cidade, o país, e só depois decidem comprar.

Os espanhóis estão a redescobrir Portugal?

CP: Eu acho que os espanhóis realmente estão a descobrir Portugal como um país bom para se viver, na ótica não só do investimento mas também do estilo de vida, por ser mais barato. E como a distância é curta...

Mas vêm para cá morar?

CP: Os espanhóis compram imóveis para passar férias e para rentabilizar quando não estão cá. Já perceberam que o preço de arrendamento tem vindo a disparar, ano após ano, e que há muito pouca oferta em relação à procura. Além disso, o preço do imóvel continua entre 10% e 15% em média mais baixo do que em Madrid, com taxas de rentabilidade e de ocupação mais elevadas, porque o leque de oferta é menor.

Quem são os vossos clientes nacionais?

FQ: Portugal sempre teve uma cultura de posse do imóvel, ao contrário do Norte da Europa, onde se arrenda muito. Agora há muitas pessoas a comprarem pequenos apartamentos para rentabilizarem como Plano Poupança Reforma, digamos assim, isto porque nenhum produto bancário com risco similar é sequer comparável.

Como analisam a fase atual do mercado?

FQ: O mercado mudou radicalmente. Em 2011-2012, o que se passava em Lisboa era puramente reabilitação urbana. Mas já não existem mais prédios para reabilitar ou, por outra, os que existem estão afetados ou pelo direito de preferência ou pela alteração da Lei do Arrendamento – as “leis Mortágua”. E diz-se que é tudo em prol do cidadão mas, por vezes, não é... As pessoas acham que estão a agir em favor de uma sociedade, mas a médio e longo prazo estão a retrair a sociedade de tudo aquilo que ela pode ter.

Ou seja, há menos oferta...

CP: E o tempo que o imóvel demora a ser vendido desde que é posto à venda também está a aumentar. Acho que tudo isto vai obrigar os preços a ajustarem-se. O tempo de absorção é maior, porque os preços já estão num patamar bastante elevado, o crédito à habitação está a refrear, os bancos estão a retrair-se de novo na avaliação e houve um travão bastante brusco neste último semestre. Já para não dizer que os próprios imóveis não estão adaptados às famílias portuguesas. Portanto, há aqui um conjunto de fatores que é ameaçador ao mercado nacional, e isso preocupa-nos... A oferta continua direcionada para o rendimento e não para as necessidades das famílias portuguesas.

FQ: Os preços das casas começaram a subir pela procura e pela vantagem fiscal que o estrangeiro tem ao ser considerado um residente não habitual e, por isso, está disposto a pagar mais pelo metro quadrado do que o português. Se os estrangeiros se vão embora – devido a instabilidade fiscal, legal e/ou política –, o mercado imobiliário fica com um problema muito grande, porque os portugueses continuam com o mesmo poder de compra.

Do ponto de vista da qualidade dos imóveis, que mudanças notam na oferta que tem surgido no mercado?

CP: A qualidade da reabilitação urbana em Portugal elevou-se imenso, muito graças aos franceses. Os portugueses, infelizmente, nunca foram muito exigentes. Os promotores franceses trouxeram uma qualidade significativa na reabilitação, mantendo pormenores arquitetónicos que valorizam os edifícios.

FQ: Sim, não só o promotor como o cliente francês são muito mais exigentes e começaram a transmitir ao mercado português a importância de determinados pormenores... Mas até foi mais o mercado brasileiro, como cliente não como promotor, que trouxe mais exigências em linha com o que estão habituados lá. Por exemplo, a copa nas cozinhas, os quartos todos em suíte, salas muito amplas, duas entradas na casa, não só pela zona social mas também pela cozinha, etc. Tudo isso foi ajustado e acabou por dar um conceito muito mais moderno aos apartamentos.

Vão abrir uma nova loja em maio, direcionada para a classe média...

FQ: Nós também trabalhamos com a classe média, até porque os preços estão elevados e quase já não há nada abaixo dos 200-300 mil euros... Em maio, vamos inaugurar a nossa loja de Oeiras, que é um mercado subvalorizado tanto por Cascais como por Lisboa. A implantação do campus da Universidade Nova, os vários projetos em curso, quer da Câmara Municipal de Oeiras quer da de Cascais, vão criar ali uma dinâmica enorme de procura, tanto a nível nacional como internacional, e mesmo ao nível dos grandes investidores atentos ao mercado das residências de estudantes e residências seniores. Tem sido um mercado bastante desvalorizado em relação ao potencial, mas isso irá mudar a médio prazo.