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Residências universitárias: Quarto crescente

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Numa primeira fase, o objetivo de Ricardo Kendall, dono da Smart Studios, é quintuplicar a capacidade da rede, para chegar a 710 apartamentos num investimento de €30 milhões

À boleia do aumento do número de estudantes estrangeiros e da escassez de oferta, empresas portuguesas e redes internacionais estão a investir centenas de milhões de euros em novos alojamentos. Mas mesmo a capacidade projetada fica longe de preencher as necessidades. Este texto foi originalmente publicado na edição de setembro de 2018 da revista EXAME

Zona ribeirinha de Lisboa. De um lado, comboios em manobras, carris ferrugentos, ervas pelos joelhos. Do outro, carros para lá e para cá, contentores que sobem e descem dos barcos, o Tejo. A separá-los, a meio da Avenida Infante D. Henrique, um velho portão de ferro desliza com esforço na passagem de nível desativada e esconde a ruína de um armazém com fachadas grafitadas.

O antigo edifício da gráfica da CP, com quatro mil metros quadrados, começa a ser renovado em outubro-novembro e daqui por um ano terá cara lavada. Por fora haverá jardim verticais, uma entrada ampla e luminosa. Lá dentro vai nascer a próxima residência universitária da Smart Studios, um investimento de cinco milhões de euros para criar 119 apartamentos para aluguer de longa duração dirigidos a estudantes e jovens profissionais em início de carreira.

O projeto da zona ribeirinha da capital está entre mais de uma dezena de novas residências universitárias planeadas para os próximos anos em Portugal, onde a oferta é insuficiente para alojar os quase 114 mil estudantes deslocados e os 42 mil estrangeiros do programa Erasmus. Segundo as contas do estudo Portugal Student Housing, divulgado no final do ano passado pela JLL/Uniplaces, faltam entre 13 mil e 18 mil camas nas maiores cidades e só em Lisboa a escassez é cerca de dez mil. O Governo já anunciou um programa para reabilitar edifícios públicos vagos ou devolutos e instalar alojamento de estudantes, mas para já são os investidores privados que se posicionam para aproveitar as oportunidades.

“Para os promotores estrangeiros há vantagens claras em investir em Portugal como uma procura muito maior do que a oferta e a necessidade de melhorar a qualidade da oferta existente. Além disso, o mercado imobiliário português tem preços mais competitivos quando comparado com o resto da Europa e tem vindo a consolidar-se, o que permite a diversificação do investimento em novos setores alternativos”, explica Maria Empis, Head of Strategic Consultancy & Research da Jones Lang LaSalle (JLL).

Foi esta maré que o empresário Ricardo Kendall, dono da Smart Studios, aproveitou quando há dois anos começou a investir a liquidez resultante da venda do seu grupo de empresas, entre as quais a cadeia de oficinas Midas. Hoje a sua rede gere 170 apartamentos em Lisboa e Coimbra e não deverão faltar clientes à futura residência na zona de Santa Apolónia, no edifício subconcessionado por 30 anos à IP Património. Localizada no eixo Baixa-Parque das Nações, está a menos de um quilómetro da nova zona “quente”, o Hub Criativo do Beato, onde se vão instalar a alemã Mercedes e estruturas da Web Summit, gerando centenas de potenciais deslocados que a Smart Studios espera atrair com o seu conceito de co-living, mais amplo do que o do alojamento universitário. “É bom haver convivência entre estudantes universitários e quem entra agora no mercado de trabalho, para poder haver troca de experiências”, acrescenta Ricardo Kendall, enquanto vai guiando a visita pelo espaço, onde os vidros quebrados das janelas deixam ver o movimento no porto de Lisboa.

Negócio "estável e seguro"

Até 2020, segundo a UNESCO, mais de sete milhões de estudantes internacionais deverão circular pelo mundo, movidos pela flexibilidade, pela vontade de viver novas experiências e pela fácil conetividade. Como aconteceu com a caribenha Emannuelle, que esteve em Lisboa a fazer um curso intensivo de Português. O percurso desta jovem já é global o quanto baste: vive em Nova Iorque e trabalha na Guiné-Bissau. No final de julho, era uma das poucas hóspedes da residência da U.hub, em Picoas. “Procurei muito um lugar para ficar, não conseguia encontrar algo por duas semanas e que fosse razoável. E quando a escola me enviou imagens deste lugar, pensei que era perfeito, bem desenhado, limpo e moderno”, explicou à EXAME, enquanto se acomodava num dos 40 quartos e estúdios da residência de seis pisos. “Parece que voltei à universidade, mas é um bom sentimento: faz-me sentir jovem”, acrescenta.

Hugo Gonçalves Pereira, administrador da U.hub Student Residences, enquadra: “Portugal está na moda para o turismo e para a educação. Os estudantes de Erasmus estão a crescer rapidamente. A qualidade de vida é relativamente elevada, com um custo acessível, e a qualidade do ensino também é relativamente boa.” Esta empresa investiu, em 2015, na sua primeira residência em Lisboa - 32 acomodações na Alameda, fruto de uma concessão de 15 anos com uma associação do Instituto Superior Técnico - e abriu, no ano seguinte, as de Alvalade e de Picoas. Neste último caso, com um investimento partilhado a meias com a Banca, comprou e reabilitou um edifício da Segurança Social, onde funcionava uma delegação desativada. Nos três estabelecimentos, adaptados a residências, investiram-se cinco milhões de euros.

O negócio, de capital intensivo e com períodos longos de retorno, “é atrativo para a Banca, é estável e seguro”, argumenta o administrador. No caso de Picoas, onde o investimento está financiado a 15 anos, a rentabilidade das unidades U.hub ronda os 7% ao ano. “Entretanto, vai havendo retorno para os acionistas”, explica. Recentemente, a firma teve um aumento de capital de 21 milhões de euros e recebeu 28 novos parceiros, todos empresários portugueses. Porém, o controlo manteve-se nos três principais sócios: o empresário Jaime Antunes (Lusocastelo), a Atrium Investimentos e a Mogope, e o family office de Hugo Gonçalves Pereira.

Foi também o investimento de património familiar o que fez surgir no Porto a residência Porto Alto, neste caso através da Portela & Portela Lda., o family office de Álvaro Portela, antigo presidente da Sonae Sierra. As verbas próprias significaram dois terços do financiamento, para instalar no centro do Porto, no terreno dos laboratórios da Bial, um edifício com 45 apartamentos. Fruto de um investimento de cerca de três milhões de euros, abriu a 1 de setembro do ano passado, a tempo do primeiro semestre escolar. Investir no imobiliário no Porto e no segmento de residências para a educação pareceu-lhe uma boa opção, conta à EXAME: “Há muita procura e muito pouca oferta especializada em residências. A oferta do Porto tem crescido, mas com coisas muito pequenas.” O projeto, que demorou 15 meses a ser construído, andou durante anos nos corredores da burocracia – “é normal, na maior parte das grandes cidades e dos municípios” –, e já tem casa completa pelo menos até março do ano que vem, diz Álvaro Portela.

Preços em alta

Ainda sem a chegada ao terreno de grande capacidade de alojamento, o desfasamento da oferta e da procura vai tendo entretanto efeitos na subida dos preços. Na Porto Alto, o aumento para o próximo ano letivo ronda os 15%, para valores entre os €420 e os €650 por mês. No caso da U.hub, com preços de €400 a €650, o aumento foi de 5% a 10%. Alugar acomodação na Smart Studios começa nos €260 por mês, em Coimbra, e arranca nos €425, em Lisboa, chegando aos €890. Valores que, em média, não ficam longe dos que a JLL/Uniplaces diz serem praticados no País em unidades privadas construídas de raiz, geridas e operadas por profissionais: entre €510 e €675.

Mas há exceções, como acontece com as residências geridas pela Associação Mutualista Montepio em Lisboa, onde os 134 quartos são comercializados a um valor médio mensal inferior a €400. Depois da capital, Évora é a cidade que se segue – com oito quartos que serão inaugurados em breve –, e a entidade liderada por Tomás Correia está ainda a estudar novas unidades no Porto, em Braga e Coimbra. A massa crítica traz também a necessidade de promoção organizada, o que levou a associação a lançar a marca Montepio U Live no segundo trimestre deste ano. “Esta iniciativa enquadra-se no projeto de desenvolvimento da atividade da Associação Mutualista Montepio, alargando a oferta de serviços destinada aos seus associados e disponibilizando serviços de alojamento para estudantes”, explica fonte da associação que iniciou o projeto há dois anos.

Apesar de haver alguma rotatividade na ocupação das unidades, o facto de muitos alunos reservarem o alojamento de um ano para o outro faz com que a capacidade se esgote cada vez mais cedo. Na Smart Studios as vagas que vão surgindo são rapidamente ocupadas, na Montepio U Live a ocupação esperada para o novo ano letivo está acima dos 92%, enquanto a oferta da U.hub para o próximo ano já está toda preenchida desde maio. E nem a chegada recente de um concorrente de peso, três ruas abaixo da residência de Picoas, aliviou a procura.

Nos 11 mil metros quadrados de um antigo edifício dos CTT, comprado em 2016 na Rua do Conde de Redondo, a espanhola Temprano Capital Partners desenvolveu, com a WP Carey, uma das maiores residências da capital, com 330 estúdios de alojamento, gerida desde fevereiro pela Collegiate Portugal. O posicionamento da marca britânica é “de luxo” – a partir de €142 por semana, ou seja cerca de €570 por mês – e, além do alojamento, proporciona equipamentos como cinema, piscina, sauna, sala de fitness e club lounge.

Esta residência, próxima do Marquês de Pombal, é a primeira da marca no País, mas o plano de investimento é vasto: de 80 a 100 milhões de euros para construir mais três edifícios. No Porto, serão 580 estúdios, no TSL Porto Campus, que deverá abrir em 2019, na Asprela. Em Coimbra, o TSL Coimbra Ribeira, com 345 estúdios, a instalar num antigo edifício da EDP.
O Expresso noticiou ainda a construção de um edifício de raiz em Entrecampos – 370 estúdios a concluir em 2019. A EXAME tentou contactar a Temprano e a Collegiate, mas até ao fecho desta edição não foi possível obter resposta.

Pensar novo e em grande

É com unidades de maior dimensão, construídas do zero e mais próximas das grandes universidades, que os players também apostam em crescer nos anos que aí vêm. No caso dos promotores estrangeiros, o investimento reúne desde capitais próprios a financiamento bancário, enquanto os portugueses recorrem à Banca e a equity estrangeira, segundo a JLL.

Numa primeira fase, a Smart Studios projeta aumentar a sua capacidade em mais de cinco vezes, com um investimento de €30 milhões, chegando aos 710 apartamentos. Em Lisboa, além de Santa Apolónia, vai reforçar a presença na zona da Ajuda (46 apartamentos) e no Príncipe Real (80). Os alemães da Staytoo preveem construir 200 apartamentos na capital, em 2019, num investimento até €100 milhões, em Portugal, que inclui novas residências no Porto e em Coimbra, segundo o Expresso. A U.hub comprou três terrenos em Lisboa e no Porto para outras tantas residências, que totalizarão 1 050 apartamentos: em Benfica, entre os centros comerciais Fonte Nova e Colombo, e na Invicta, junto à Faculdade de Engenharia, obras que devem avançar até ao final do ano. Ao lado da rotunda da Boavista, no Porto, será ainda edificada uma residência, a abrir em setembro de 2021. O investimento nas três é cerca de €50 milhões. “A Banca tem sido muito recetiva, e nós temos vários bancos a apreciar esses processos de financiamento”, garante Hugo Gonçalves Pereira.

Uma das maiores oportunidades para a construção de raiz está a poucos quilómetros de Lisboa, na zona de influência do novo campus da Nova School of Business and Economics (SBE) – que abre em setembro, em Carcavelos, com capacidade para 6 000 alunos – e da escola de comunicações e sistemas de informação da NATO em Oeiras, que poderá receber 5 500 formandos. A residência construída no campus da Nova vai ser gerida pelo grupo austríaco Milestone, com 122 quartos. Naquela zona, a Smart Studios espera construir uma residência com 301 apartamentos, num investimento de 15 milhões de euros, mas Ricardo Kendall assume que o projeto ainda está demorado. Em 2021 o The Student Hotel quer inaugurar 435 quartos perto deste campus, numa área de 17.500 metros quadrados.

A U.hub também está interessada em Carcavelos, mas olha igualmente para a Caparica, onde está a Faculdade de Ciências e Tecnologia da Universidade Nova de Lisboa. Entretanto, continua à procura de grandes espaços em Lisboa para instalar residências, sempre com mais de 200 quartos. “Estamos compradores. Podemos ter um papel de consolidação no mercado nacional, faz sentido ser um player que seja líder de mercado”, resume Hugo Gonçalves Pereira, que diz que a liquidez não é problema, ainda para mais depois do aumento de capital. “Temos tudo financiado e ainda nos sobra dinheiro. Procuramos mais oportunidades e temos acesso a mais capital, se for preciso”, adiciona.

Tal como aconteceu com a U.hub, a Smart Studios também está aberta à entrada de mais acionistas. Ricardo Kendall já foi sondado por duas empresas, mas, ainda assim, diz que não tem pressa na entrada de novos parceiros e que não há dificuldade em aceder a verbas. “Não estamos minimamente preocupados [com a necessidade de novos acionistas], temos tudo estruturado do ponto de vista financeiro”, defende. Porém, o músculo financeiro pode fazer a diferença. O atual plano passa por chegar às mil unidades numa década, com o payback do investimento a rondar os 12 anos. Com a entrada de capital, seria possível quase triplicar a capacidade, em seis a sete anos, para 2 700 apartamentos, num investimento de 120 milhões de euros, que poderia abrir caminho à entrada no Porto.

Rentabilidade atrativa

A JLL estima que, apesar da pouca informação disponível, as taxas de rentabilidade associadas a estes empreendimentos em Portugal estejam entre os 6% e os 8%, demorando dez a 15 anos para recuperar o investimento. Ricardo Kendall, que investe em imobiliário desde 2000, não concretiza a rentabilidade dos seus projetos: “É um negócio rentável para quem quer alocar capital,” limita-se a dizer. Já na residência Porto Alto, a rentabilidade anual está estimada em 8% e o investimento deve ser recuperado em 12 anos. E Álvaro Portela não tem nos seus horizontes aumentar a atual capacidade: “Não há reforço nem pode haver. O terreno permite construir um novo edifício, mas não tenho planos”, afirma.

Na Invicta, vão entretanto surgindo outras intenções de investimento, algumas para projetos híbridos, como é o caso do fundo de investimento saudita MEFIC Capital e da gestora inglesa de ativos imobiliários Round Hill Capital: €100 milhões para um projeto em Paranhos que, além de residências para 1 200 estudantes, terá apartamentos, hotel, comércio e escritórios, como noticiou a Lusa há um ano. Grandes projetos como este estão a demorar cerca de três anos, desde a compra do terreno até à conclusão, contando que a construção demora cerca de 18 meses, contabiliza Hugo Gonçalves Pereira.

O administrador da U.hub estima que a capacidade de novos edifícios, feitos à medida para o alojamento de estudantes, represente hoje apenas 3% da capacidade total existente no mercado, quando no Reino Unido está nos 25% e há capacidade para crescer até aos 40%. Se todos os projetos inventariados pela EXAME vierem a concretizar-se, acrescentarão cerca de quase 5 000 novas acomodações nas principais cidades, o que ainda assim é menos de um terço das necessidades do País. E significará um investimento total, em aproximadamente cinco anos, de pelo menos 370 milhões de euros.

Nessa altura, já o futuro empreendimento da Smart Studios, em Santa Apolónia, estará em velocidade-cruzeiro. No final de julho já tinha projeto de arquitetura aprovado e faltava viabilizar, junto da autarquia, os projetos de especialidades. Enquanto caminhava por entre os vestígios da antiga gráfica, a meio daquela manhã quente, o espaço ia ganhando contornos na cabeça de Ricardo Kendall. Ali, na frente-rio, os estúdios maiores, com 23 metros quadrados. Acolá, a lavandaria americana, lá em cima o terraço onde se encontrarão estudantes e recém-chegados ao mercado de trabalho. Portugueses e estrangeiros no mesmo espaço, a reproduzir à beira-Tejo o ecletismo de grandes cidades. Não fosse a residência ter sido inspirada no hotel The One, em Nova Iorque, onde Ricardo Kendall passou - qual aluno aplicado - cinco dias a tirar ideias.