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Alojamento local – as sete grandes mudanças a partir de outubro

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Patrícia de Melo Moreira/ Getty Images

As alterações à atividade de alojamento local foram publicadas esta quarta-feira em Diário da República e começam a fazer-se sentir daqui a dois meses. Eis o que muda.

São 19 artigos alterados e três aditados que vêm dar mais poder às câmaras e aos condomínios, responsabilizar mais as entidades que exploram os alojamentos, reconhecer a especificidade das tipologias de quartos e hostels e consagrar a existência de zonas onde a pressão do alojamento local já existente impeça, pelo menos temporariamente, a criação de nova oferta.

As alterações à lei do alojamento local foram publicadas esta quarta-feira em Diário da República e entram em vigor dentro de 60 dias, ou seja, a 21 de outubro. A maior parte das mudanças arranca nesse dia, mas há alterações – como a necessidade de seguro, a definição das zonas de contenção ou a contribuição extra para o condomínio – que têm um período de adaptação que em alguns casos chega aos dois anos.

São estas as sete principais mudanças publicadas hoje:

Câmaras reforçam poderes

Passa a haver comunicação prévia com prazo à autarquia em vez da mera comunicação prévia. Haverá assim um prazo para a atribuição do registo, que é de 20 dias no caso dos hostels e 10 dias nos casos restantes.

Nestes prazos, as câmaras – que reforçam o seu papel no processo -, podem opor-se ao registo se:
- a instrução do pedido estiver incorreta;
- o alojamento violar as áreas de contenção ou falte autorização de utilização adequada do edifício;

E podem cancelar o registo, mediante audiência prévia, se:
- os condóminos se opuserem ao alojamento local alegando perturbações para a normal utilização do prédio e para o descanso ou incómodos, sendo necessária deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício. Neste caso o cancelamento dura, no máximo, um ano.
- houver violação de requisitos como os de capacidade, segurança, exploração e publicidade, por exemplo ou desconformidades em relação à informação ou ao documento constante do registo.

Além da ASAE, também as autarquias passam a poder fiscalizar estes alojamentos e a determinar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

Passa a haver áreas de contenção

As câmaras podem definir, em regulamento, limites para o número de estabelecimentos de alojamento local em áreas denominadas de contenção, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação. Nestas áreas cada proprietário só pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local. E os que já superarem este valor na data e entrada em vigor do diploma não podem acrescentar mais unidades.

Os perímetros de contenção são reavaliados a cada dois anos e só com autorização expressa da autarquia podem aí ser instalados novos estabelecimentos. Além disso, os números de registo dos estabelecimentos localizados nestas áreas são pessoais e intransmissíveis, exceto nos casos de sucessão. O título de abertura ao público caduca automaticamente se mudarem os titulares dos registos, do arrendamento, se a exploração cessar ou se mais de 50% do capital da empresa que detém o registo for vendido.

Quartos ganham autonomia

Passa a haver uma nova modalidade. Além das moradias, apartamentos, estabelecimentos de hospedagem, surgem os quartos, que respeitam à exploração destas unidades dentro de casa do locador. Cada casa só pode ter três quartos neste regime de exploração turística.

Hostels com mudanças

Quando predomina o dormitório (número de utentes em dormitório superior ao de quartos) o estabelecimento é considerado hostel. O condomínio tem de autorizar a instalação dos hostels em edifícios de propriedade horizontal onde coexista habitação e o pedido de registo tem de conter a ata da assembleia a dar essa aprovação.

Os 'estabelecimentos de hospedagem' e os 'quartos' podem usar comercialmente a designação de 'Bed & breakfast' ou de 'guest house'. E os hostels passam a ter de colocar uma placa identificativa no exterior do edifício, junto à entrada principal (enquanto nas outras tipologias a colocação é à entrada do estabelecimento). A aplicação desta alteração não será imediata – há um prazo de dois anos para adaptação.

Livro de informações tem de estar disponível

Os estabelecimentos de alojamento local ficam obrigados a ter um livro de informações em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras, com as regras de funcionamento (incluindo dos eletrodomésticos), recolha e seleção de resíduos urbanos, sensibilização para evitar ruído e perturbações da tranquilidade e descanso dos vizinhos, além de ter o contacto telefónico do responsável pela exploração – que também deve ser fornecido ao condomínio.

Seguro de responsabilidade civil obrigatório

Passa a ser obrigatório à entidade que explora o alojamento – sob pena de cancelamento de registo - ter um seguro multirrisco de responsabilidade civil que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros. Não será imediato – há um prazo de dois anos para adaptação deste requisito. Além dos hóspedes também o proprietário fica responsável por danos que venham por eles a ser provocados no edifício onde funciona a unidade.

Condomínios ganham voz

Além de poder pedir à câmara, de forma justificada, que cancele o registo de alojamento local no edifício, o condomínio pode ainda fixar à entidade que explora esse alojamento o pagamento de uma contribuição adicional para suportar despesas resultantes da utilização acrescida das partes comuns em resultado da atividade. Essa contribuição não pode ser superior a 30 % do valor anual da quota respetiva e a aplicação desta alteração não será imediata – há um prazo de dois anos para adaptação.