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Reabilitação urbana: O negócio louco que está a dar milhões

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Lucília Monteiro

As gruas da construção civil passaram a fazer parte da paisagem de Lisboa e do Porto. No centro das cidades, a grande aposta é a reabilitação urbana, um mercado avaliado em 24 mil milhões de euros. Há empresas sem capacidade de resposta perante as dezenas de pedidos mensais de orçamento. A mão de obra escasseia e os preços estão em alta

GUIAS: Tudo o que precisa saber sobre o negócio da reabilitação urbana

Imóveis. O substantivo refere-se aos edifícios sempre apetecidos pela construção civil, mas, neste caso, António Santos, 34 anos, usa a palavra como adjetivo. “Há seis anos, estávamos completamente imóveis. Só fazíamos obras mais pequenas para pagar a estrutura e não vendíamos nada.” O diretor financeiro do BWA Group, dividido entre construção civil, imobiliário e gestão de projetos, fala sem pruridos do período de crise da empresa que, na época, respondia pelo nome de ConstruOeiras. Hoje, recorda essa fase difícil numa das obras mais emblemáticas do grupo, uma casa reabilitada na Travessa do Patrocínio, em Lisboa, vencedora de uma Menção Honrosa na última edição do prestigiado prémio de arquitetura Valmor. Está à venda por €1,575 milhões. “Há meia dúzia de anos seria impossível vendê-la por este preço”, conclui. Aposta num comprador estrangeiro que se apaixone pelas características sui generis do edifício de três andares – toda a fachada é ajardinada. Os estrangeiros são, aliás, o nicho fundamental que permitiu a viragem no volume de negócios da empresa, desde 2014, com a aproximação ao mercado dos investidores com vistos gold.

No ano passado, o investimento imobiliário conseguido através dos vistos gold no País foi de €771 milhões. Cerca de €743 milhões correspondem à compra de imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros e perto de €27 milhões à compra de imóveis para reabilitação de valor igual ou superior a €350 mil, de acordo com o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras. Os chineses continuam a ser os que mais procuram esta modalidade de investimento.

Os investidores internacionais foram responsáveis pela compra de 25% das casas vendidas no ano passado. No caso do BWA Group, a carteira de clientes divide-se ao meio entre estrangeiros e portugueses. Muitos querem rentabilizar o património imobiliário que já têm, mas não sabem como. “São pessoas ou instituições que não percebem nada de construção, mas têm muito dinheiro”, explica Carolina Janeiro, 35 anos, diretora do departamento de gestão de projetos da empresa, criado há dois anos, quando se aperceberam desta necessidade do mercado. A também engenheira civil não tem dificuldade em explicar o que torna o mercado da reabilitação tão apetecível: “Criaram-se condições para que seja um investimento sustentável, por exemplo, com o IVA a 6% e a isenção do IMI. Atualmente, a aprovação dos projetos de arquitetura demora cerca de 6 meses na Câmara Municipal de Lisboa, quando o normal era um ano e meio, o que mostra a vontade da autarquia de incentivar a reabilitação.”

De acordo com a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), em 2016 o número de licenças atribuídas para projetos de reabilitação urbana aumentou 9,9% e, em 2017, subiu 0,3%, o que se traduziu em 5 995 obras de reabilitação licenciadas, 3 096 em edifícios residenciais e 2 899 em prédios não residenciais, onde entram hotéis, hostels ou alojamento local.

Da bancarrota ao milhão

Se há meia dúzia de anos as empresas ligadas à construção eram obrigadas a mendigar trabalho, hoje o cenário é completamente diferente. O BWA Group prepara-se para reforçar a equipa de orçamentação com mais uma pessoa mas, mesmo assim, três elementos podem não ser suficientes. “Às vezes, todos temos de fazer orçamentos porque as solicitações são muitas”, garante Francisco Carmona, 38 anos, ele próprio um símbolo do crescimento da empresa: foi contratado no ano passado para o cargo de diretor de produção da construtora. Atualmente, o grupo emprega diretamente cerca de 35 pessoas. “Neste momento, não conseguimos dar resposta a todos os orçamentos, mas agradecemos sempre o contacto”, sublinha o engenheiro civil.

Também há quem possa vangloriar-se de ter uma lista de espera de três meses pelos seus serviços. É esse o caso da Rkesa, especializada em alpinismo industrial para a reabilitação de fachadas, uma técnica que evita a montagem de andaimes. Os seus fundadores são dois imigrantes ucranianos que se conheceram em Portugal. Os problemas começaram pouco depois de criarem a empresa. Um dos seus principais clientes faliu e ficou a dever-lhes €5 mil euros, essenciais para pagarem o material de trabalho. No verão de 2013, chegaram a ter um mês com €50 de lucro para cada um. O primeiro passo para tentarem recuperar a empresa foi, na verdade, muito semelhante à aposta do Turismo de Portugal: voltaram-se para a publicidade digital.

Há quatro anos, não tínhamos concorrência na internet”, conta Roman Kurtysh, 32 anos. Com a ajuda do crescimento da economia, os contactos multiplicaram-se. Em 2017, faturaram €1,5 milhões, e realizaram perto de 300 obras. Atualmente, têm 30 “alpinistas” e cinco unidades de franchising com duas dezenas de funcionários, mas esperam abrir mais 25 até ao final deste ano. “Em 2013, batíamos às portas a oferecer o nosso trabalho, mas havia pouca procura. Agora, toda a gente quer pintar, 2018 vai ser uma loucura”, garante o outro sócio da empresa, Oleksandr Shulyak, 39 anos. E não é só ao nível das ofertas de trabalho que a dupla beneficia da febre pela reabilitação urbana. Já este ano venderam o escritório da Rkesa – comprado por €70 mil, em 2013 – por €170 mil. E vão mudar-se de Entrecampos para as Olaias.

Também no atelier de arquitetura Openbook o ritmo é frenético. Habitualmente, a equipa de trinta arquitetos concluía 80 a 100 projetos por ano. Neste momento, estão cerca de quarenta em produção ao mesmo tempo. Em breve serão contratados à volta de cinco arquitetos. No último triénio, o crescimento anual da empresa rondou os 30% e, em 2018, deverá ser igual ou superior. O cartão de visita do atelier ao nível da reabilitação é a sede do escritório de advogados Vieira de Almeida, na Rua D. Luís I, em Lisboa. Não há semana em que não lhes peçam um ou dois projetos de sedes de empresas. Atualmente, só estão focados em “projetos estratégicos”. Os outros têm de esperar ou de pagar mais. Ainda assim, Rodrigo Sampayo, 51 anos, 
cofundador do atelier, garante que os projetos de arquitetura continuam a ser pagos a níveis semelhantes aos de há uma década. “Quem está a ganhar muito são os promotores que compraram património há dez anos e, agora, têm uma rentabilidade astronómica”, analisa. E dá um exemplo: “Uma casa que há uns anos custava €300 mil no Príncipe Real, facilmente é vendida por €1 milhão.” Uma inflação descomunal que provoca ondas de investimento em anéis, ou seja, “os portugueses que tinham casa no centro da cidade vendem caro e investem em zonas mais periféricas”, levando a um aumento de preços generalizado.Nos últimos cinco anos, os preços subiram 56% no centro histórico de Lisboa e 88% na Baixa do Porto. Tornou-se banal encontrar T1 nos bairros tradicionais da capital por mais de €2 000 mensais. Rodrigo Sampayo reconhece, por isso, a tendência da reconstrução em modelos T1 e T2, e a justificação é simples: 
“O metro quadrado está mais caro e é mais vantajoso para os promotores.”

Diana Tinoco

Não é só o atelier da Openbook que está assoberbado de trabalho, também alguns dos seus parceiros deixaram de conseguir assegurar as encomendas. “Temos fornecedores especificados nos contratos, ao nível da caixilharia ou dos elevadores, que simplesmente não conseguem dar resposta”, garante o arquiteto. E também não é fácil encontrar a mão de obra qualificada necessária. “Numa obra de reabilitação pode ser preciso alguém que saiba trabalhar com mosaicos hidráulicos dos anos trinta. E não é fácil encontrar essa pessoa.”

Nos últimos dois anos, o arquiteto Pedro Ribeiro da Silva, 37 anos, contratou mais cinco jovens arquitetos para o seu gabinete, AnarchLab. Instalado na Rua do Almada, em pleno centro histórico do Porto, este gabinete de arquitetura nascido há cinco anos tem agora oito arquitetos dedicados à reabilitação de prédios no miolo da cidade: um na Rua dos Caldeireiros, para um investidor israelita; dois em Cedofeita, para um cliente suíço; outro na Rua Escura, de um australiano, e ainda outros para clientes de nacionalidade portuguesa.

Mas, mesmo assim, Pedro Ribeiro da Silva não dá o futuro como garantido. “Nós acrescentamos enorme mais-valia aos edifícios, acompanhamos os clientes por vezes desde a escolha do prédio a comprar até à entrega de chave na mão, e somos os mais mal remunerados em todo este processo”, realça.

Formado na Faculdade de Arquitetura do Porto, discípulo de Alcino Soutinho, Pedro Ribeiro da Silva abriu o seu primeiro gabinete em plena crise e teve de fechar algum tempo depois. E só em fevereiro de 2013 é que ganhou coragem para abrir o seu AnarchLab, no início com um colaborador, e entretanto cavalgou a onda da reabilitação urbana com sucesso.

Mas não para de fazer contas: “É difícil encontrar um prédio por menos de mil euros por metro quadrado. Se o prédio tiver 500 metros quadrados, são 500 mil euros. São precisos mais ou menos mil euros por metro quadrado para reconstruir bem. Falamos, por isso, de um milhão de euros de investimento. Depois de reabilitado, o prédio vende-se a três mil euros por metro quadrado. Há um benefício de mil euros por metro quadrado. Quando vai para uma agência imobiliária, o prédio é posto à venda por 1,5 milhões euros, e a agência cobra 5% desse valor: ganha 75 mil euros. Os honorários de arquitetura para uma obra destas não chegam a metade deste valor!”

Mão de obra precisa-se

Manuel Cardoso, 56 anos, é um dos poucos especialistas em mosaicos hidráulicos. E, claro, muito requisitado em obras de reabilitação. “Veem-se coisas muito bonitas. São coisas velhas que se transformam em luxo”, constata. Bem tenta fugir dos edifícios antigos – “porque o trabalho é mais exigente e há sempre arquitetos e porem e disporem” –, mas as obras de reabilitação representam metade do volume de trabalho da sua empresa, a Ilhaladrilhos. Também o gerente da carpintaria Ergowood, Vítor Rodrigues, 36 anos, estima que 80% do trabalho da empresa seja realizado na Baixa Pombalina (a esmagadora maioria em projetos de alojamento turístico). Atualmente, têm cerca de uma dezena de obras em curso. “Há muitos edifícios no centro histórico a precisarem de reabilitação e o nosso conhecimento ao nível das estruturas de madeira é essencial”, afirma, orgulhoso. “Há uma grande procura por estas profissões ‘antigas’, mas não há quem as queira aprender”, lamenta, antes de fazer uma comparação reveladora: “O ordenado de um carpinteiro profissional está ao nível do de um doutorado, cerca de 2 mil euros limpos por mês.”

Desespero. É essa a palavra escolhida por Manuel Brites para descrever a dificuldade de encontrar a mão de obra necessária para todos os projetos em curso na construtora que fundou há 25 anos, a Ecociaf. Se, em 2010, viu a faturação cair 60%, hoje dá-se ao luxo de escolher as empreitadas nas quais prefere participar. 
A estrutura de orçamentação passou para o dobro e, mesmo assim, não responde a todos os pedidos. Os investidores, nacionais e estrangeiros, estão muitas vezes a coberto de fundos de investimento. “São pessoas um bocadinho sem rosto que põem tudo nas mãos de advogados”, conta. Uma das apostas da empresa é a reabilitação urbana que, pela sua especificidade, exige mais mão de obra. E, por isso, o empresário coleciona episódios ilustrativos da escassez de profissionais qualificados no mercado de trabalho. “Tenho uma obra, que começou no ano passado, em que a equipa de cofragem está a exigir um aumento do pagamento de 30% – estamos a falar de 40 mil a 50 mil euros.” Na cofragem e armação de ferro tem deparado com uma subida de preços entre 30% a 40%, mas pode chegar aos 100% se for um trabalho mais difícil. Manuel Brites confessa que já chegou a pagar uma obra de cofragem a 200%, porque não tinha alternativa e havia um prazo a respeitar. 
A serralharia é uma das áreas mais desfalcadas, mas também o trabalho dos pedreiros terá ficado 50% mais caro. No ano passado, o sufoco foi ainda maior devido ao habitual aumento do número de obras em época de autárquicas. “Alguns empreiteiros prometem estar numa determinada data e depois não aparecem, outros levam apenas uma ou duas pessoas para a obra só para garantirem o trabalho, sabendo que temos prazos apertados para cumprir. 
É muito desgastante”, desabafa.

Também os empreiteiros subcontratados sentem os efeitos da falta de mão de obra no setor, conta Pedro Pereira, 41 anos, diretor de produção da Eurorefúgio, especializada em armação de aço: “Chegamos a recusar trabalho porque não há gente para trabalhar. A maioria emigrou no período da crise e, agora, não está disposta a voltar para Portugal a ganhar mil euros, quando lá fora ganha o dobro ou mais”, explica. O mesmo diz Eugénio Cunha, sócio-gerente da Porfi, uma pequena construtora do Porto que tem obras em quatro prédios na Baixa da cidade.
De acordo com o Sindicato dos Trabalhadores da Construção, nos últimos seis anos terão saído 240 mil operários do País. Estima-se que faltem cerca de 50 mil trabalhadores na construção, mas nos próximos três anos poderão ser necessários mais 40 mil além destes. A vantagem é a subida dos preços das subempreitadas: “O valor que nós cobrávamos em 2012 é o mesmo que agora pagamos aos nossos subempreiteiros”, revela Pedro Pereira.

Perigo sísmico

A escassez de mão de obra qualificada acaba por trazer outras consequências. “Há muitas intervenções que não têm a qualidade devida, mas como depois fica tudo muito bonito…”, alerta o administrador da Ecociaf. “Nas obras mais pequenas, menos controladas, há muitas histórias, deixa-se ficar o pavimento apodrecido e outras coisas do género.” O arquiteto André Espinho, 45 anos, com vinte anos de experiência no mercado, critica a ausência do reconhecimento da importância do conhecimento técnico de arquitetos e engenheiros. “As encomendas são feitas diretamente aos empreiteiros e, se não houver necessidade de licenciamento, as pessoas fogem dos projetistas para reduzirem custos. Há uma grande ignorância.” No seu entender, o perigo é ainda maior quando se trata de reabilitação urbana. “Existe um regulamento antissísmico, a questão é se haverá o cuidado de o cumprir”, interroga. Nas obras licenciadas, as questões de segurança estão asseguradas, mas existe o problema das obras ilegais. A CPCI já manifestou reservas quanto ao ligeiro aumento das licenças de reabilitação atribuídas no ano passado, apenas 0,3%, avançando com a possibilidade de se fazerem muitas obras que não precisam de licença, aproveitando para fazer pelo meio intervenções que exigem licença, ou seja, os números podem esconder obras clandestinas que levantam preocupações.

O casal de arquitetos Rui Rabaça e Sofia Silva, 37 anos, prepara-se para demolir várias paredes no futuro escritório da Spacelovers, o atelier de arquitetura e remodelações que estão a criar em Lisboa, mas com eles não há o perigo de alguma parede-mestra ir ao chão. Ambos têm um mestrado na área da reabilitação urbana. Sempre souberam que esse seria o futuro da construção, mas não sabiam quando chegaria o momento. Esse momento revelou-se quando estavam em Londres, onde viveram nos últimos oito anos, depois de Rui ter recebido uma proposta de trabalho irrecusável e de não vislumbrarem grandes perspetivas no mercado nacional. Quando começaram a pensar no regresso e a procurar casa em Portugal, em 2015, viram muitos dos erros cometidos na reabilitação e perceberam, também, que o mercado estava vibrante. “Quando vínhamos a Lisboa, bastava irmos a um miradouro para vermos gruas por todo o lado”, conta Rui Rabaça. Regressaram no Natal passado e lançaram a página da Spacelovers no início deste ano. Logo na primeira semana receberam três contactos de trabalho. Ainda não sabem se todos eles irão seguir em frente, mas não duvidam de que o futuro da cidade se fará do seu passado. Agora transformado num presente de luxo.

(Artigo publicado originalmente na revista VISÃO)