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Consultório Lei das Rendas 33

Economia

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O diploma também se aplica aos arrendamentos comerciais? Qual é o procedimento nesse caso? A.A.

 

O novo mecanismo de atualização de renda e transição de contratos de arrendamento antigos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), introduzido pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, com entrada em vigor a 12 de novembro de 2012, aplica-se, efetivamente, a contratos para fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e a contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro (ou seja, celebrados antes de 5 de outubro de 1995). Tal mecanismo depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, devendo ainda indicar o valor do locado, avaliado nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e disponibilizar cópia da caderneta predial urbana. Por seu turno, e após receção da referida comunicação, o arrendatário terá um prazo de 30 dias para responder ao senhorio, podendo (i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo propondo um novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de arrendamento. A falta de reposta do arrendatário valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e duração de contrato propostos pelo senhorio, sendo que, no silêncio ou na falta de acordo das partes quanto ao tipo ou duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos. No caso de arrendamento para fins não habitacionais, a idade não configura uma circunstância atenuante do valor da renda ou limitativa da transição do contrato para o NRAU. Diferentemente, neste tipo de arrendamento, o arrendatário poderá invocar (juntando anualmente documento que o comprove), que no local arrendado existe:

(i) estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma micro entidade, isto é, empresa que não ultrapasse, à data do balanço, dois dos seguintes limites: (a) Total do balanço: €500 000; (b) Volume de negócios líquido: €500 000; (c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco;

(ii) sede de associação privada sem fins lucrativos dedicada à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; ou

(iii) casa fruída por república de estudantes.

Em qualquer destes casos, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção pelo senhorio, da resposta do arrendatário. Por outro lado, durante o período de 5 anos, o valor da renda terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado, de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI (salvo se tal valor for inferior ao que resultaria da aplicação do coeficiente de atualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano, caso em será este o mecanismo de atualização aplicável). No caso de o arrendatário não se encontrar em nenhuma das circunstâncias acima invocadas, mas comunicar ao senhorio que se opõe ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da reposta do arrendatário, deverá comunicar ao arrendatário se aceita ou não a contra proposta apresentada, podendo, caso não aceite (i) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário (esta indemnização será agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente) ou (ii) atualizar a renda com o limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI, considerando-se o arrendamento como tendo sido celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.

(Resposta dos advogados de Direito Imobiliário da PLMJ: Pedro Sáragga Leal, Rita Alarcão Júdice, Pedro Guerreiro, Sofia Coutinho)