Apresento duas situações reais, que dizem respeito a rendas anteriores a 1990. Para uma renda comercial de €300, qual o aumento a propor, considerando que a situação da referida instituição comercial é das melhores do mercado. Para uma renda de €76, de habitação, de uma viúva de 70 anos, qual o proposto legal? C.C.
Estamos perante duas situações distintas. No primeiro caso, trata-se de um arrendamento comercial anterior a 5 de outubro de 1995, caso em que o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) e pedir uma atualização da renda. O mecanismo para tal previsto na lei inicia-se com uma comunicação do senhorio ao arrendatário indicando o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, devendo ainda indicar o valor o locado, avaliado nos termos do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) e disponibilizar cópia da caderneta predial urbana. Na sua proposta, o senhorio não está limitado a qualquer valor. Pode pedir o valor que considerar justo para a nova renda. Por seu turno e após receção da referida comunicação, o arrendatário terá um prazo de 30 dias para responder ao senhorio, podendo (i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo propondo um novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de arrendamento. A falta de reposta do arrendatário valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e duração de contrato propostos pelo senhorio, sendo que, no silêncio ou na falta de acordo das partes, quanto ao tipo ou duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos. Tratando-se de arrendamento comercial, a idade não configura uma circunstância atenuante do valor da renda ou limitativa da transição do contrato para o NRAU. Diferentemente, neste tipo de arrendamento, o arrendatário poderá invocar (juntando anualmente documento que o comprove), que no local arrendado existe:
(i) estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma micro entidade, i.e., empresa que não ultrapasse, à data do balanço, 2 dos seguintes limites: (a) Total do balanço: €500 000; (b) Volume de negócios líquido: €500 000; (c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco;
(ii) sede de associação privada sem fins lucrativos dedicada à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; ou
(iii) casa fruída por república de estudantes.
Em qualquer destes casos, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção pelo senhorio, da resposta do arrendatário. Por outro lado, durante o período de 5 anos, o valor da renda terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado, de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI (salvo se tal valor for inferior ao que resultaria da aplicação do coeficiente de atualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano, caso em será este o mecanismo de atualização aplicável). Findo o período de 5 anos de limitação da atualização da renda emergente da situação de no locado existir qualquer uma das realidades descritas nos parágrafos (i), (ii) e (iii) supra, o senhorio poderá voltar a atualizar a renda (não podendo a arrendatária voltar a invocar esta circunstância). No caso de o arrendatário não se encontrar em nenhuma das circunstâncias acima invocadas, mas comunicar ao senhorio que se opõe ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da reposta do arrendatário, deverá comunicar ao arrendatário se aceita ou não a contra proposta apresentada, podendo, caso não aceite (i) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário (esta indemnização será agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente) ou (ii) atualizar a renda com o limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI, considerando-se o arrendamento como tendo sido celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
No segundo caso, trata-se de um arrendamento para habitação anterior a 15 de novembro de 1990, caso em que o senhorio pode também promover a transição do contrato para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) e pedir uma atualização da renda. O mecanismo para tal previsto é em tudo idêntico ao atrás descrito para a atualização da renda nos arrendamentos para fins não habitacionais, com a diferença de que, no caso de arrendamento para habitação, o arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% poderá invocar tal facto (devendo comprová-lo), caso em que o contrato só ficará sujeito ao NRAU mediante acordo das partes e, no que respeita ao valor da renda, se as partes não chegarem a acordo, terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 (um quinze avos) do valor do locado, avaliado nos termos do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis). Neste caso, não assiste ao senhorio o direito de unilateralmente denunciar o contrato de arrendamento, ainda que mediante indemnização. De notar que a arrendatária pode também invocar (devendo comprová-lo) que o RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido) do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA (Retribuições Mínimas Nacionais Anuais). Atualmente, a RMNA é de €6 790, pelo que o valor de 5 RMNA corresponde a €33 950. Neste caso, o valor atualizado da renda corresponderá, até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social, a um máximo de 25%, 17% ou 10% do RABC do agregado familiar, consoante este seja igual ou superior a €1 500 mensais, inferior a €1 500 mensais ou inferior a €500 mensais, não podendo, porém, em caso algum, exceder o valor anual correspondente a 1/15 (um quinze avos) do valor do local arrendado conforme avaliação realizada nos termos do CIMI. O valor da renda, assim determinado, vigorará por um período de 5 anos. Findo o período de 5 anos de limitação da atualização da renda emergente da situação de insuficiência económica da arrendatária, o senhorio poderá voltar a atualizar a renda (não podendo a arrendatária voltar a invocar a circunstância de se encontrar em situação de carência económica). No entanto, esta atualização estará sempre limitada em virtude de a arrendatária ter idade igual ou superior a 65 anos, ou seja o valor anual da renda não poderá exceder 1/15 do valor do local arrendado avaliado nos termos do CIMI, salvo se tal valor for inferior ao que resultaria da aplicação do coeficiente de atualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano, caso em será este o mecanismo de atualização aplicável). Neste caso, a arrendatária pode ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de subsídio de renda, de habitação ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições a definir em diploma próprio. É ao arrendatário que compete fazer a prova que o RABC do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA, mais devendo fazer prova anual desse rendimento perante o senhorio, sob pena de não poder prevalecer-se desse regime.
(Resposta dos advogados de Direito Imobiliário da PLMJ: Pedro Sáragga Leal, Rita Alarcão Júdice, Pedro Guerreiro, Sofia Coutinho)
