Numa herança recente, descobri um espaço comercial de 220m2 que está alugado por €7,5, o qual está alugado a outra pessoa em cessão comercial por €1000. Dado que a renda anual não chega para pagar o IMI, será possível atualizá-la?
C.G.V.
O leitor não refere a data de celebração do arrendamento mas depreende-se tratar de arrendamento para fins não habitacionais anterior a 5 de outubro de 1995 e, como tal, o senhorio tem o direito de promover a transição do contrato para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) e a atualização da renda. Para tal, deve o senhorio comunicar esse sua intenção ao arrendatário, por carta registada com aviso de receção, indicando:
a) o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) o valor do locado, avaliado nos termos do art.º 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial;
c) cópia da caderneta predial.
De referir que aquela comunicação deve ser enviada ao arrendatário e não à entidade que explore o estabelecimento comercial ali instalado. O arrendatário poderá, no prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação do senhorio, responder:
a) aceitando o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opondo-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor;
c) em qualquer dos casos supra, pronunciando-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) denunciando o contrato.
A falta de reposta do arrendatário valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e duração de contrato propostos pelo senhorio, sendo que no silêncio ou na falta de acordo das partes quanto ao tipo ou duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos. No caso de o arrendatário se opor ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da reposta do arrendatário, deverá comunicar ao arrendatário se aceita ou não a contra proposta apresentada, podendo, caso não aceite (i) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário (esta indemnização será agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente) ou (ii) atualizar a renda com o limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI, considerando-se o arrendamento como tendo sido celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos. De notar, porém que, sendo caso disso, o arrendatário pode e deve invocar na sua resposta à comunicação inicial ao senhorio (juntando anualmente documento que o comprove), que no local arrendado existe:
(i) estabelecimento comercial aberto ao público com a natureza de micro entidade, i.e. empresa que não ultrapasse, à data do balanço, 2 dos seguintes limites: (a) Total do balanço: €500 000; (b) Volume de negócios líquido: €500 000; (c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco,
(ii) sede de associação privada sem fins lucrativos dedicada à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; ou
(iii) casa fruída por república de estudantes.
Em qualquer dos casos referidos nas alíneas anteriores, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção pelo senhorio, da resposta do arrendatário. Por outro lado, durante o período de 5 anos, o valor da renda terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado, de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI (salvo se tal valor for inferior ao que resultaria da aplicação do coeficiente de atualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano, caso em será este o mecanismo de atualização aplicável). Findo o período de 5 anos a que se faz referência no parágrafo antecedente, o senhorio poderá voltar a promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU nos termos acima descritos, não podendo o arrendatário voltar a invocar qualquer das circunstâncias referidas nas alíneas (i), (ii) e (iii) supra.
(Resposta dos advogados de Direito Imobiliário da PLMJ: Pedro Sáragga Leal, Rita Alarcão Júdice, Pedro Guerreiro, Sofia Coutinho)
