Gostaria de saber se a nova lei do arrendamento urbano se aplica também a garagens (boxes autónomas). Se não for o caso, o senhorio é livre de propor o valor?
J.M.
A Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, aplica-se a contratos para habitação e a contratos não habitacionais, como é o caso do arrendamento de uma garagem. No entanto, depreende-se da questão colocada que o leitor se refere apenas à questão de saber se o senhorio pode proceder a uma atualização da renda, ao abrigo do regime transitório previsto naquela lei. A resposta é afirmativa, mas tratando-se de um arrendamento para fins não habitacionais, tal possibilidade apenas é admitida relativamente a contratos anteriores a 5 de outubro de 1995. Se o contrato for anterior a esta data, o senhorio pode comunicar ao arrendatário que pretende promover a transição do contrato para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) e proceder à atualização da renda. Para tal, deve o senhorio comunicar essa sua intenção ao arrendatário, por carta registada com aviso de receção, indicando:
a) o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) o valor do locado, avaliado nos termos do art.º 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial;
c) cópia da caderneta predial.
O arrendatário poderá, no prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação do senhorio, responder:
a) aceitando o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opondo-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor;
c) em qualquer dos casos supra, pronunciando-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) denunciando o contrato.
A falta de reposta do arrendatário valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e duração de contrato propostos pelo senhorio, sendo que no silêncio ou na falta de acordo das partes quanto ao tipo ou duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos. No caso de o arrendatário se opor ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da reposta do arrendatário, deverá comunicar ao arrendatário se aceita ou não a contra proposta apresentada, podendo, caso não aceite (i) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário (esta indemnização será agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente) ou (ii) atualizar a renda com o limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI, considerando-se o arrendamento como tendo sido celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos. Se o contrato for posterior a 5 de outubro de 1995, o senhorio não terá o direito de proceder à atualização da renda ao abrigo daquele regime transitório mas apenas à atualização anual das rendas de acordo com o coeficiente de atualização anual apurado pelo INE e publicado no Diário da República, até 30 de outubro de cada ano, salvo se do próprio contrato resultar regime diferente.
(Resposta dos advogados de Direito Imobiliário da PLMJ: Pedro Sáragga Leal, Rita Alarcão Júdice, Pedro Guerreiro, Sofia Coutinho)
