A minha mãe é arrendatária de uma habitação, cujo senhorio remeteu a carta para atualização da renda nos termos da nova legislação. A minha mãe tem 83 anos e o arrendamento remonta a Outubro de 1971. A sua pensão é superior ao salário mínimo nacional (em alguns euros). O locado está em deficiente estado de conservação por inércia do senhorio. Agora o senhorio mandou carta a notificar de passagem do contrato para o NRAU, atualização da renda para €295, duração do contrato de 2 anos prorrogáveis por iguais períodos. O valor do locado, de acordo com a avaliação do CIMI é de €53 160. Pergunto: Pode haver lugar a ação de despejo em caso do senhorio não concordar com o valor da renda que se irá propor? Pode o inquilino tomar alguma iniciativa por verificar que o valor patrimonial do locado não está atualizado e isso influencia o valor que o senhorio propõe? Nestas condições, até que valor máximo pode ser atualizada a renda?
A.M.S.R.
Não aceitando o valor proposto pelo senhorio mas querendo manter o arrendamento, a arrendatária deverá opor-se ao mesmo, propondo um novo valor e, em qualquer caso, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio. Adicionalmente, e sendo esse o caso, poderá invocar a circunstância de ter idade igual ou superior a 65 anos e de se encontrar numa situação de carência económica (caso o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar seja inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais). De facto, a lei confere uma proteção especial aos arrendatários que tenham idade igual ou superior a 65 anos, determinando que, nesses casos, o valor anual da renda não poderá exceder 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do CIMI), salvo se tal valor for inferior ao que resultaria da aplicação do coeficiente de atualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano, caso em será este o mecanismo de atualização aplicável. A este respeito, fazemos notar que apenas o proprietário, a Câmara Municipal ou o Chefe de Finanças poderão requerer uma segunda avaliação ao locado caso não concordem com o resultado da avaliação direta. Por outro lado, e em caso de oposição por parte da arrendatária à proposta do senhorio de transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), uma vez que a arrendatária tem idade igual ou superior a 65 anos, o contrato manter-se-á em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, mantendo assim o seu caráter vinculístico, ou seja, não transitando para as regras mais flexíveis do NRAU. A este respeito, presumimos que ao invocar o despejo, o leitor pretenda fazer referência à possibilidade de denúncia do arrendamento pelo senhorio – no caso de não concordância com a contraproposta de renda apresentada pelo arrendatário – e a consequente entrega do local arrendado pelo arrendatário, já que o procedimento de despejo apenas poderá ocorrer quando verificado fundamento bastante para tal (designadamente a não entrega voluntária do locado pelo arrendatário após a cessação do contrato). Assim, e pela circunstância de a arrendatária ter mais de 65 anos, o senhorio não pode lançar mão da possibilidade de denunciar o contrato de arrendamento, caso não aceite o valor contraproposto pela arrendatária. Adicionalmente, auferindo a arrendatária um rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, durante 5 anos o aumento da renda terá igualmente o limite acima referido, ficando ainda indexado, até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social, ao valor do referido rendimento. No caso em apreço, e se o rendimento da arrendatária for efetivamente inferior a €500 mensais, a renda terá como limite 10% do RABC. Findo o período de 5 anos de limitação da atualização da renda emergente da situação de insuficiência económica da arrendatária, o senhorio poderá voltar a atualizar a renda (não podendo a arrendatária voltar a invocar a circunstância de se encontrar em situação de carência económica). No entanto, esta atualização estará sempre limitada em virtude de a arrendatária ter idade igual ou superior a 65 anos, ou seja, o valor anual da renda não poderá exceder 1/15 do valor do local arrendado (isto é, no caso em apreço, €295 por mês, tendo em conta o valor patrimonial indicado, de €53 160, salvo se tal valor for inferior ao que resultaria da aplicação do coeficiente de atualização anual apurado pelo Instituto Nacional de Estatística e publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano, caso em será este o mecanismo de atualização aplicável). Neste caso, a arrendatária pode ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de subsídio de renda, de habitação ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições a definir em diploma próprio. Fazemos notar que, querendo prevalecer-se das circunstâncias atrás referidas, na sua resposta ao senhorio, a arrendatária deverá juntar comprovativo emitido pelo serviço de finanças competente, do qual conste o valor do seu RABC (ou caso não disponha de tal documento, à data, comprovativo de o mesmo já ter sido requerido, devendo remeter o referido documento ao senhorio, no prazo máximo de 15 dias após a sua obtenção) e comprovativo de ter mais de 65 anos. Deverá ainda fazer prova anual ao senhorio da circunstância de se encontrar em situação de carência económica.
(Resposta dos advogados de Direito Imobiliário da PLMJ: Pedro Sáragga Leal, Rita Alarcão Júdice, Pedro Guerreiro, Sofia Coutinho)
